"점유이전금지가처분 필수"…명도소송 후 임차인 바뀌면 다시 소송해야

임대차 계약이 종료되었음에도 임차인이 퇴거를 거부할 경우, 임대인이 법적 절차를 밟는 과정에서 반드시 유의해야 할 실무적 수칙들이 있다. 특히 소송 과정에서 점유자가 변경될 경우 판결문이 무용지물이 될 수 있어 주의가 필요하다.

유튜브 채널 '도시와사람 이승태의 사람사는 법' 영상에 따르면, 명도소송을 진행할 때 '점유이전금지가처분'을 신청하지 않으면 예상치 못한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있다. 영상에서는 임차인이 소송 중에 제3자에게 점유를 넘기거나 전대차 계약을 맺는 경우를 경고했다. 만약 점유이전금지가처분 없이 기존 임차인을 상대로만 승소 판결을 받았는데, 현장에 새로운 점유자(B)가 살고 있다면 기존 판결문으로는 B를 내보낼 수 없다. 이 경우 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 제기해야 하는 상황이 발생한다. 다만, 가처분을 해둔 상태에서 소송을 진행했다면 판결 후 새로운 점유자에게도 강제집행이 가능하다.

행방불명된 임차인 대상 '공시송달' 활용 가능

임차인이 연락이 두절되거나 행방불명된 경우에도 소송 진행은 가능하다. 영상에 따르면 임차인이 주민등록상 주소지에 거주하지 않거나 연락이 닿지 않을 때, 우선 야간이나 주말에 집행관을 통해 송달을 시도하는 '특별송달'을 신청할 수 있다. 이러한 특별송달 이후에도 송달이 이루어지지 않는다면 법원의 '공시송달' 절차를 통해 판결을 받을 수 있다. 공시송달은 법원이 정한 절차에 따라 게시판 등에 공고함으로써 송달된 것으로 간주하는 제도다.

강제집행 단계에서의 주의사항도 강조됐다. 판결을 통해 강제집행을 실시할 때 집 내부의 짐을 임의로 폐기해서는 안 된다. 영상에서는 "짐을 그냥 버리면 손해배상 청구 대상이 될 수 있다"며, 반드시 법원의 보관 절차를 거쳐 적법하게 집행해야 한다고 설명했다.

강제집행 비용 및 소송비용 회수 범위

강제집행에는 주택 규모와 상황에 따라 상당한 비용이 소요된다. 영상에 따르면 소형 주택(원룸 등)은 약 100만~300만 원, 중형 주택(투룸 등)은 200만~500만 원, 대형 주택이나 상가는 500만 원 이상의 비용이 발생할 수 있다. 여기에는 집행관 수수료, 운송비, 인건비, 사다리차 사용료, 물품 보관료 및 폐기 비용 등이 포함된다.

승소 시 소송 비용과 집행 비용은 원칙적으로 패소한 임차인에게 청구할 수 있다. 다만, 변호사 보수의 경우 소송물 가액(소가)에 따라 법원이 정한 범위 내에서만 인정된다. 예를 들어 소가가 1억 원인 경우 약 500만 원 내외의 변호사 보수를 상대방에게 청구할 수 있다. 주의할 점은 '승소율'이다. 영상에서는 청구취지(청구하는 금액)를 너무 과하게 설정했다가 일부만 승소할 경우, 오히려 상대방의 변호사 비용을 분담해야 할 수도 있다고 설명했다. 따라서 청구취지를 정확하게 설정하는 것이 실무적으로 중요하다.