"Medida cautelar que prohíbe la transferencia de posesión es esencial"... Si el inquilino cambia tras una Demanda de desalojo, habrá que demandar de nuevo

Cuando un contrato de arrendamiento ha terminado pero el inquilino se niega a desalojar, existen reglas prácticas que el propietario debe tener en cuenta obligatoriamente durante el proceso legal. Especialmente, es necesario tener cuidado porque, si el poseedor cambia durante el proceso de litigio, la sentencia puede quedar invalidada.

Según el video del canal de YouTube 'City and People: Lee Seung-tae's Law of Living', si no se solicita una 'Medida cautelar que prohíbe la transferencia de posesión' al realizar una Demanda de desalojo, se puede caer en disputas legales inesperadas. El video advierte sobre los casos en los que el inquilino transfiere la posesión a un tercero o celebra un contrato de subarrendamiento durante el litigio. Si se obtiene una sentencia de victoria únicamente contra el inquilino original sin haber solicitado la Medida cautelar que prohíbe la transferencia de posesión, pero en el lugar vive un nuevo poseedor (B), no se puede desalojar a B con la sentencia anterior. En este caso, surge la situación de tener que presentar una nueva demanda contra el nuevo poseedor. Sin embargo, si se procedió con el litigio habiendo solicitado la medida cautelar, es posible realizar la ejecución forzosa también contra el nuevo poseedor tras la sentencia.

Es posible utilizar la 'Notificación por edicto' para inquilinos desaparecidos

Incluso si el inquilino ha perdido el contacto o ha desaparecido, es posible proceder con el litigio. Según el video, cuando el inquilino no reside en la dirección registrada en su registro de residencia o no se puede establecer contacto, primero se puede solicitar una 'Notificación judicial especial', que intenta realizar la notificación a través de un ejecutor durante la noche o los fines de semana. Si después de esta Notificación judicial especial la notificación no se logra realizar, se puede obtener una sentencia a través del procedimiento de 'Notificación por edicto' del tribunal. La Notificación por edicto es un sistema en el que se considera realizada la notificación mediante la publicación en un tablero u otros medios, siguiendo los procedimientos establecidos por el tribunal.

También se enfatizaron las precauciones en la etapa de ejecución forzosa. Al realizar la ejecución forzosa mediante una sentencia, no se deben desechar arbitrariamente los objetos dentro de la casa. El video explica que "si simplemente se tiran los objetos, se puede ser objeto de una demanda por daños y perjuicios", y que se debe ejecutar legalmente siguiendo los procedimientos de depósito del tribunal.

Costos de ejecución forzosa y alcance de la recuperación de costos de litigio

La ejecución forzosa requiere costos considerables dependiendo del tamaño de la vivienda y la situación. Según el video, para viviendas pequeñas (como estudios/one-room), el costo puede ser de aproximadamente 1 a 3 millones de won; para viviendas medianas (como casas de dos habitaciones), de 2 a 5 millones de won; y para viviendas grandes o locales comerciales, el costo puede ser superior a los 5 millones de won. Esto incluye los honorarios del ejecutor, costos de transporte, mano de obra, uso de camión con escalera, costos de almacenamiento de artículos y costos de eliminación.

En caso de victoria, los costos del litigio y los costos de ejecución pueden reclamarse, por principio, al inquilino vencido. Sin embargo, en el caso de los honorarios de abogados, estos solo se reconocen dentro del rango establecido por el tribunal según el valor del objeto del litigio (monto de la demanda). Por ejemplo, si el monto de la demanda es de 100 millones de won, se pueden reclamar al oponente honorarios de abogado de aproximadamente 5 millones de won. El punto a tener en cuenta es la 'tasa de victoria'. El video explica que si se establece un objeto de la demanda (monto reclamado) demasiado excesivo y solo se gana una parte, incluso podría ocurrir que se deba compartir los gastos de abogados de la contraparte. Por lo tanto, establecer con precisión el objeto de la demanda es importante en la práctica.