「占有移転禁止仮処分は必須」…建物明渡訴訟の後、賃借人が変わると再度訴訟が必要に

賃貸借契約が終了したにもかかわらず、賃借人が退去を拒否する場合、賃貸人が法的手続きを踏む過程で必ず留意すべき実務的な規則がある。特に訴訟の過程で占有者が変更される場合、判決文が無用なものになる可能性があるため注意が必要だ。

YouTubeチャンネル「都市と人々 イ・スンテの人が生きる法」の動画によると、建物明渡訴訟を進める際、「占有移転禁止仮処分」を申請しなければ、予期せぬ法的紛争に巻き込まれる可能性がある。動画では、賃借人が訴訟中に第三者に占有を移したり、転貸借契約を結んだりする場合を警告した。もし占有移転禁止仮処分なしで既存の賃借人に対してのみ勝訴判決を受けたが、現場に新しい占有者（B）が住んでいる場合、既存の判決文ではBを追い出すことができない。この場合、新しい占有者を相手に再度訴訟を提起しなければならない状況が発生する。ただし、仮処分を行った状態で訴訟を進めていれば、判決後、新しい占有者に対しても強制執行が可能である。

行方不明になった賃借人を対象とした「公示送達」の活用が可能

賃借人が連絡を絶たれたり、行方不明になったりした場合でも、訴訟の進行は可能である。動画によると、賃借人が住民登録上の住所地に居住していなかったり、連絡が取れなかったりする場合、まずは夜間や週末に執行官を通じて送達を試みる「特別送達」を申請することができる。このような特別送達の後でも送達が行われない場合は、裁判所の「公示送達」手続きを通じて判決を受けることができる。公示送達は、裁判所が定めた手続きに従って掲示板などに公告することで、送達されたものとみなす制度だ。

強制執行段階での注意事項も強調された。判決を通じて強制執行を実施する際、家の中の荷物を任意に廃棄してはならない。動画では「荷物をそのまま捨てると損害賠償請求の対象になり得る」とし、必ず裁判所の保管手続きを経て適法に執行しなければならないと説明した。

強制執行費用および訴訟費用の回収範囲

強制執行には、住宅の規模や状況によって相当な費用を要する。動画によると、小型住宅（ワンルームなど）は約100万〜300万ウォン、中型住宅（2ルームなど）は200万〜500万ウォン、大型住宅や商業施設は500万ウォン以上の費用が発生する場合がある。これには執行官手数料、運送費、人件費、はしご車使用料、物品保管料および廃棄費用などが含まれる。

勝訴時、訴訟費用と執行費用は原則として敗訴した賃借人に請求できる。ただし、弁護士報酬の場合、訴訟物価額（訴額）に応じて裁判所が定めた範囲内でのみ認められる。例えば、訴額が1億ウォンの場合、約500万ウォン前後の弁護士報酬を相手方に請求できる。注意すべき点は「勝訴率」だ。動画では、請求趣旨（請求する金額）をあまりに過大に設定して一部のみ勝訴した場合、逆に相手方の弁護士費用を分担しなければならないこともあると説明した。したがって、請求趣旨を正確に設定することが実務的に重要である。