"영끌 불가능한 시대"…금리 인상기 부동산 시장, '감당 가능한 수요'가 변수

금리 인상 기조가 이어지는 가운데 부동산 시장의 향방을 두고 다양한 분석이 나오고 있다. 최근 금리 인상이 지속되면서 이자 부담을 이기지 못한 경매 물건이 증가하고 있다는 우려가 제기되지만, 시장의 구조적 변화를 고려할 때 과거와는 양상이 다르다는 분석이 나온다.

DSR 규제가 막은 '영끌', 금리 인상 충격 완화 요인

유튜브 채널 '재테크는 두꺼비 세무사'의 영상에 따르면, 현재 부동산 시장은 과거 금리 급등기와는 다른 메커니즘으로 움직이고 있다. 출연자는 과거 금리 인상기에는 이자 부담이 급증하며 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'을 했던 수요자들이 무너지는 모습이 나타났으나, 현재는 상황이 다르다고 진단했다.

가장 큰 차이는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제의 적용이다. 출연자는 "지금은 DSR 때문에 소득의 40~50% 이상을 원리금으로 납부하면 대출이 나오지 않는다"며 "결국 감당 가능한 사람에게만 대출이 나가는 구조"라고 설명했다. 과거 DSR이 본격 적용되기 전에는 소득 수준을 상회하는 대출이 가능해 '영끌'이 가능했지만, 현재는 구조적으로 불가능한 시대가 됐다는 것이다. 따라서 금리 인상으로 인한 매물 투매 압력은 과거보다 약할 수 있다는 분석이다.

다만, 금리 인상이 시장의 불확실성을 완전히 해소한 것은 아니다. 출연자는 "금리 인상이 빅스텝(기준금리를 한 번에 0.5%p 올리는 것)처럼 급격하지는 않지만, 금리 상단이 어디까지 높아질지에 대한 논의는 여전히 존재한다"며 "금리 인상기와 경기 과열 사이의 힘겨루기가 이어지고 있다"고 덧붙였다. 특히 금리 인상기에 임대인의 이자 부담이 늘어나면 결국 임차인에게 비용이 전가되거나 전세 대출 이자 부담이 커지는 등 전월세 거주자 역시 취약할 수 있다는 점을 지적했다.

경매 물건 증가는 '후행 지표', 아파트 낙찰가율은 여전히 견조

최근 경매 시장에 매물이 쏟아지는 현상에 대해서는 '후행 지표'로서의 성격을 명확히 해야 한다는 지적이 나왔다. 출연자는 "경매 물건이 늘어난다는 것은 1년에서 2년 전 연체했던 물건들이 이제야 나오는 것"이라며, 경매 물건이 나오기까지 채권 압류와 감정평가 과정을 거치며 짧게는 7~8개월, 길게는 1년 이상 소요된다는 점을 들어 경매 시장을 통해 현재의 매매 시장을 즉각적으로 예측하기에는 한계가 있다고 설명했다.

특히 아파트와 비아파트 시장의 양상은 다르게 나타나고 있다. 출연자는 "비아파트 쪽은 낙찰률이 떨어지는 경향이 있지만, 아파트 물건은 감정가 대비 낙찰가율이 100%를 넘는 경우도 있다"며 경매 지표만으로 전체 부동산 트렌드를 평가하는 것은 중립적이지 않을 수 있다고 경고했다. 경매는 매매나 청약, 분양과 같은 여러 부동산 방법론 중 하나일 뿐, 시장 전체를 해석하는 절대적 지표는 아니라는 뜻이다.

한편, 서울 빌라 시장의 상승세도 주목할 만한 변수로 꼽혔다. 출연자는 "서울 빌라 가격이 전년 동기 대비 약 10% 상승하며 아파트 상승률(약 6%)을 상회하는 뜨거운 모습을 보이고 있다"며, 자금이 부족해 인서울을 원하는 수요자들에게는 빌라가 인플레이션 헤지(위험 회피) 수단으로서 기능할 수 있다고 언급했다. 다만, 빌라가 아파트만큼 상승하지 못한다고 해서 자산 가치가 없는 것은 아니며, 역세권이나 재개발 이슈가 있는 신축 빌라라면 거주와 자산 가치 측면에서 고려해볼 만하다고 덧붙였다. 단, 경매를 통해 빌라를 매입할 때는 명도 등 실무적인 복잡성이 매우 크므로, 유튜브 정보에만 의존하기보다는 10~20년 경력의 전문가에게 조언을 구하는 것이 중요하다고 강조했다.

신혼부부·청년층 전략, '정책 모기지'와 '서울 인접지' 주목

내 집 마련을 고민하는 신혼부부와 청년층을 위한 현실적인 조언도 제시됐다. 출연자는 혼란스러운 시장 상황에서 가장 우선시해야 할 전략으로 '정부 정책 모기지의 활용'을 꼽았다. 신생아 특례대출, 생애최초 대출, 청년 전용 대출 등 정부가 제공하는 정책 금융을 통해 공공택지 내 신축 단지를 공략하는 것이 가장 유리하다는 설명이다. 특히 신혼부부나 청년층은 특별공급 등에서 다양한 혜택을 받을 수 있으므로 이를 최우선으로 활용해야 한다고 조언했다.

정책 금융 혜택을 받기 어려운 고소득층의 경우에는 선택지가 좁아질 수밖에 없다. 출연자는 "과거에는 한강 벨트 지역을 추천하기도 했으나, 현재는 신혼부부가 접근하기에 너무 비싸진 상태"라며 "작년 하반기부터는 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로) 외곽지 쪽으로 추천 범위가 넓어졌다"고 설명했다. 다만 이 지역들조차 현재는 부담스러운 수준에 진입하고 있어, 결국 서울 인접지 중 아직 저평가된 고양시나 의정부 등의 지역을 살펴보는 것이 현실적인 대안이 될 수 있다고 제언했다.

또한 김포나 검단 같은 신도시 지역도 아직 수요가 완전히 퍼지지 않은 곳을 찾는다면 안정적인 관점을 가질 수 있으나, 이 경우 출퇴근 거리라는 기회비용을 반드시 고려해야 한다고 강조했다.