“无法‘倾尽所有借贷’的时代”…加息期房地产市场，“可承受的需求”成为变量

在持续加息的基调下，关于房地产市场走向的各种分析层出不穷。虽然有人担心随着近期加息的持续，因无法承受利息负担而导致的拍卖物件正在增加，但也有分析指出，考虑到市场的结构性变化，其态势与过去有所不同。

DSR监管阻断“倾尽所有借贷”，成为缓解加息冲击的因素

根据YouTube频道“理财就找蟾蜍税务师”的视频，目前的房地产市场正以不同于过去加息期的机制在运行。出演者诊断称，在过去的加息期，由于利息负担急剧增加，曾进行“倾尽所有借贷”的需求者出现了崩溃的景象，但目前情况已有所不同。

最大的区别在于DSR（总债务本息偿还比率）监管的应用。出演者解释说：“现在因为DSR的原因，如果本息偿还额超过收入的40~50%以上，就无法获得贷款”，“最终形成了只有具备承受能力的人才能获得贷款的结构”。在DSR正式应用之前，可以申请超过收入水平的贷款，从而实现“倾尽所有借贷”，但现在已经进入了结构性无法实现的时代。因此有分析认为，加息导致的抛售压力可能比过去更弱。

不过，加息并未完全消除市场的波动性。出演者补充道：“虽然加息不像大幅加息（指基准利率一次性上调0.5%p）那样剧烈，但关于利率上限会升到哪里，讨论依然存在”，“加息期与经济过热之间的博弈正在持续”。他特别指出，在加息期如果出租人的利息负担增加，最终成本可能会转嫁给承租人，或者导致月租/传贳贷款利息负担加重，因此租房者也可能处于脆弱地位。

拍卖物件增加是“滞后指标”，公寓中标率依然稳健

对于近期拍卖市场物件涌现的现象，有观点指出必须明确其作为“滞后指标”的性质。出演者解释说：“拍卖物件增加，意味着是1到2年前发生逾期的物件现在才出现”，并指出从债权扣押到评估过程，从短则7~8个月到长则1年以上不等，因此通过拍卖市场来立即预测当前的买卖市场存在局限性。

特别是公寓与非公寓市场的态势表现不同。出演者警告称：“非公寓领域的成交率有下降趋势，但公寓物件的成交价相对于评估价的情况甚至可能超过100%”，仅凭拍卖指标来评估整体房地产趋势可能并不中立。这意味着拍卖只是买卖、清算、分销等多种房地产手段之一，并非解释整个市场的绝对指标。

另一方面，首尔别墅市场的上升势头也被视为值得关注的变量。出演者提到：“首尔别墅价格较去年同期上涨约10%，表现火热，超过了公寓的涨幅（约6%）”，对于资金不足但希望进入首尔的需求者来说，别墅可以作为通胀对冲（风险规避）的手段。不过他补充说，别墅虽然涨幅不及公寓，但并不代表没有资产价值，如果是位于地铁站附近或有再开发议题的新建别墅，从居住和资产价值方面来看是值得考虑的。但强调在通过拍卖购买别墅时，由于明渡等实务操作的复杂性非常大，与其仅依赖YouTube信息，不如向拥有10~20年经验的专家寻求建议更为重要。

新婚夫妇及青年层策略：关注“政策抵押贷款”与“首尔邻近地区”

针对考虑置业的新婚夫妇和青年层，视频也给出了现实的建议。出演者认为，在混乱的市场状况下，最优先考虑的策略是“利用政府政策抵押贷款”。解释称，通过新生儿特例贷款、首次置业贷款、青年专用贷款等政府提供的政策性金融，进攻公共土地内的新建小区是最有利的。特别是新婚夫妇或青年层可以在特别供应等方面获得多种优惠，因此应优先利用这些政策。

对于难以享受政策金融优惠的高收入阶层来说，选择范围必然会变窄。出演者解释说：“过去曾推荐过汉江地带，但目前对新婚夫妇来说已经变得太贵了”，“从去年下半年开始，推荐范围已扩大到了芦原·道峰·江北或衿川·冠岳·九老的外围地区”。不过，由于这些地区目前也已进入负担水平，因此最终寻找首尔邻近地区中尚未被低估的高阳市或议政府等地区，可能成为现实的替代方案。

此外，如果寻找像金浦或黔丹这样的新城市地区，若能找到需求尚未完全扩散的地方，也可以持有稳定的观点，但强调在这种情况下必须考虑通勤距离这一机会成本。