「限界まで借り入れることは不可能な時代」…金利上昇期の不動産市場、「負担可能な需要」が変数

金利上昇基調が続く中で、不動産市場の行方を巡って様々な分析が出ている。最近、金利上昇が継続していることで、利息負担に耐えられず競売物件が増加しているという懸念が提起されているが、市場の構造的な変化を考慮すると、過去とは様相が異なるという分析が出ている。

DSR規制が阻んだ「限界まで借り入れること」、金利上昇の衝撃を緩和する要因

YouTubeチャンネル「財テクはヒキガエル税理士」の映像によると、現在の不動産市場は過去の金利急騰期とは異なるメカニズムで動いている。出演者は、過去の金利上昇期には利息負担が急増し、「限界まで借り入れること（ヨンクル）」をした需要者たちが崩壊する姿が見られたが、現在は状況が異なると診断した。

最も大きな違いはDSR（総債務元利金返済比率）規制の適用である。出演者は「今はDSRのために所得の40〜50%以上を元利金として支払うとローンが出ない」とし、「結局、負担可能な人にのみローンが出る構造だ」と説明した。過去にDSRが本格適用される前は、所得水準を上回るローンが可能で「限界まで借り入れること」が可能だったが、現在は構造的に不可能な時代になったというのだ。したがって、金利上昇による物件の投げ売り圧力は過去よりも弱い可能性があるという分析だ。

ただし、金利上昇が市場の不確実性を完全に解消したわけではない。出演者は「金利上昇がビッグステップ（基準金利を一度に0.5%p上げること）のように急激ではないが、金利の上限がどこまで高くなるかについての議論は依然として存在する」とし、「金利上昇期と景気過熱の間の力比べが続いている」と付け加えた。特に金利上昇期に賃貸人の利息負担が増えれば、結局賃借人に費用が転嫁されたり、伝貰（チョンセ）ローンの利息負担が大きくなったりするなど、伝貰・月貰居住者も脆弱になり得る点を指摘した。

競売物件の増加は「遅行指標」、マンションの落札価率は依然として堅調

最近、競売市場に物件が溢れる現象については、「遅行指標」としての性格を明確にすべきだとの指摘が出た。出演者は「競売物件が増えるということは、1年から2年前に延滞していた物件がようやく出ているということだ」とし、競売物件が出るまでに債権差し押さえや鑑定評価の過程を経て、短ければ7〜8ヶ月、長ければ1年以上を要するという点を挙げ、競売市場を通じて現在の売買市場を即座に予測することには限界があると説明した。

特にマンションと非マンションの様相は異なって現れている。出演者は「非マンションの方は落札率が下がる傾向があるが、マンション物件は鑑定価に対する落札価率が100%を超える場合もある」とし、競売指標だけで不動産全体のトレンドを評価することは中立的ではない可能性があると警告した。競売は売買や清約（チョンヤク）、分譲のような様々な不動産方法論の一つに過ぎず、市場全体を解釈する絶対的な指標ではないという意味だ。

一方、ソウルのヴィラ市場の上昇傾向も注目すべき変数として挙げられた。出演者は「ソウルのヴィラ価格が前年同期比で約10%上昇し、マンションの上昇率（約6%）を上回る熱い姿を見せている」とし、資金が不足してソウル市内への入居を望む需要者にとっては、ヴィラがインフレヘッジ（リスク回避）手段として機能し得ると言及した。ただし、ヴィラがマンションほど上昇しないからといって資産価値がないわけではなく、駅近や再開発要素（イシュー）がある新築ヴィラであれば、居住と資産価値の側面から検討の余地があると言い添えた。ただし、競売を通じてヴィラを買い取る際は、明渡（ミョンダン）など実務的な複雑性が非常に大きいため、YouTubeの情報だけに依存するのではなく、10〜20年の経歴を持つ専門家に助言を求めることが重要だと強調した。

新婚夫婦・青年層の戦略、「政策モルゲージ」と「ソウル隣接地」に注目

マイホーム購入を悩む新婚夫婦と青年層のための現実的な助言も提示された。出演者は、混乱する市場状況において最も優先すべき戦略として「政府の政策モルゲージの活用」を挙げた。新生児特例ローン、生涯初ローン、青年専用ローンなど、政府が提供する政策金融を通じて公的宅地内の新築団地を攻略するのが最も有利であるという説明だ。特に新婚夫婦や青年層は特別供給などで様々な特典を受けられるため、これを最優先に活用すべきだと助言した。

政策金融の特典を受けるのが難しい高所得層の場合、選択肢は狭まるしかない。出演者は「過去には漢江ベルト地域を推薦することもあったが、現在は新婚夫婦がアプローチするには高くなりすぎている状態だ」とし、「昨年の下半期からは蘆原・道峰・江北（ノドガン）や衿川・冠岳・九老（クムグァング）の外郭地の方へと推薦範囲が広がった」と説明した。ただし、これらの地域でさえ現在は負担を感じる水準に進入しており、結局ソウル隣接地の中でまだ低評価な高陽市や議政府などの地域を検討することが現実的な代替案になり得ると提言した。

また、金浦や黔丹のような新都市地域も、まだ需要が完全に広がっていない場所を探すのであれば安定的な観点を持てるが、この場合は通勤距離という機会費用を必ず考慮しなければならないと強調した。