"Una era en la que es imposible endeudarse hasta el límite"... El mercado inmobiliario en tiempos de subida de tipos, la 'demanda capaz de asumir el coste' es la variable clave

Mientras continúa la tendencia de subida de tipos de interés, surgen diversos análisis sobre el rumbo del mercado inmobiliario. Aunque existe la preocupación de que aumenten los bienes en subasta debido a la incapacidad de soportar la carga de los intereses ante las recientes subidas, algunos análisis sugieren que el panorama es distinto al pasado si se consideran los cambios estructurales del mercado.

La regulación del DSR ha frenado el 'endeudarse hasta el límite', un factor que mitiga el impacto de la subida de tipos

Según un vídeo del canal de YouTube 'Finance with Toad Tax Accountant', el mercado inmobiliario actual se mueve con un mecanismo diferente al de los periodos pasados de subidas abruptas de tipos. El participante del vídeo diagnosticó que, en periodos anteriores de subida de tipos, se veía cómo los demandantes que se habían 'endeudado hasta el límite' colapsaban debido al aumento repentino de la carga de intereses, pero que la situación actual es distinta.

La mayor diferencia es la aplicación de la regulación DSR. El participante explicó: "Ahora, debido al DSR, si se paga más del 40-50% de los ingresos en capital e intereses, no se concede el préstamo", añadiendo que "en última instancia, la estructura es que los préstamos solo se otorgan a personas capaces de asumirlos". Antes de que el DSR se aplicara plenamente, era posible solicitar préstamos que superaban el nivel de ingresos, permitiendo 'endeudarse hasta el límite', pero actualmente se ha convertido en una era estructuralmente imposible. Por lo tanto, el análisis sugiere que la presión de venta masiva de propiedades debido a la subida de tipos puede ser más débil que en el pasado.

Sin embargo, la subida de tipos no ha eliminado por completo la incertidumbre del mercado. El participante añadió: "Aunque la subida de tipos no es tan abrupta como una gran subida de tipos (aumento de 0.5 puntos porcentuales de la tasa base de una sola vez), todavía existe el debate sobre hasta dónde llegará el límite superior de los tipos", y señaló que "continúa la lucha de fuerzas entre el periodo de subida de tipos y el sobrecalentamiento económico". En particular, advirtió que si la carga de intereses de los arrendadores aumenta durante el periodo de subida de tipos, los costes acabarán trasladándose a los inquilinos o aumentará la carga de los intereses de los préstamos de alquiler (jeonse), por lo que los residentes en alquiler también podrían ser vulnerables.

El aumento de bienes en subasta es un 'indicador rezagado', el ratio de adjudicación de apartamentos sigue siendo sólido

Respecto al fenómeno reciente de la inundación de propiedades en el mercado de subastas, se señaló que debe aclararse su carácter como 'indicador rezagado'. El participante explicó que "el aumento de bienes en subasta significa que los bienes que estaban en mora hace uno o dos años están saliendo ahora", y señaló que, debido a que el proceso desde la orden de embargo de activos hasta la tasación puede tardar desde 7-8 meses hasta más de un año, existe una limitación para predecir inmediatamente el mercado de ventas actual a través del mercado de subastas.

Especialmente, el panorama entre el mercado de apartamentos y el de no-apartamentos se muestra diferente. El participante advirtió que "en el sector de no-apartamentos la tendencia es que el ratio de adjudicación caiga, pero en el caso de los apartamentos, hay casos donde el ratio de precio de adjudicación respecto al valor de tasación supera el 100%", sugiriendo que evaluar la tendencia inmobiliaria total basándose solo en los indicadores de subasta podría no ser neutral. Esto significa que la subasta es solo uno de los muchos métodos inmobiliarios, como la venta directa, la suscripción o la preventa, y no es un indicador absoluto para interpretar la totalidad del mercado.

Por otro lado, el ascenso del mercado de villas en Seúl también se mencionó como una variable digna de atención. El participante mencionó que "el precio de las villas en Seúl ha subido aproximadamente un 10% respecto al mismo periodo del año anterior, superando la tasa de aumento de los apartamentos (aprox. 6%), mostrando un comportamiento intenso", y añadió que para los demandantes que desean vivir en Seúl pero carecen de fondos, las villas pueden funcionar como un medio de cobertura contra la inflación. No obstante, añadió que el hecho de que las villas no suban tanto como los apartamentos no significa que no tengan valor patrimonial, y que si se trata de villas nuevas en zonas cercanas a estaciones o con temas de reurbanización, podrían ser consideradas tanto en términos de residencia como de valor de activos. Sin embargo, enfatizó que al comprar una villa a través de una subasta, la complejidad práctica como el desalojo es muy alta, por lo que es importante buscar el consejo de un experto con 10 o 20 años de experiencia en lugar de confiar únicamente en la información de YouTube.

Estrategia para parejas recién casadas y jóvenes: atención a la 'hipoteca gubernamental' y las 'zonas adyacentes a Seúl'

También se presentaron consejos realistas para las parejas recién casadas y los jóvenes que consideran la compra de una vivienda. En medio de la confusa situación del mercado, el participante señaló como la estrategia prioritaria el 'uso de hipotecas gubernamentales'. Explicó que lo más ventajoso es atacar complejos de viviendas nuevas en terrenos públicos a través de la financiación política proporcionada por el gobierno, como el préstamo especial para recién nacidos, el préstamo para la primera vivienda o los préstamos exclusivos para jóvenes. En particular, aconsejó que las parejas recién casadas y los jóvenes deben aprovechar esto como prioridad, ya que pueden recibir diversos beneficios en las ofertas especiales.

Para las clases de ingresos altos que tienen dificultades para recibir los beneficios de la financiación política, las opciones se ven inevitablemente reducidas. El participante explicó: "En el pasado se recomendaban las zonas del cinturón del río Han, pero actualmente se han vuelto demasiado caras para que una pareja recién casada acceda", y añadió que "desde la segunda mitad del año pasado, el rango de recomendación se ha ampliado hacia las zonas periféricas de Nowon-Dobong-Gangbuk o Geumcheon-Gwanak-Guro". Sin embargo, como incluso estas zonas están entrando en niveles de carga pesados actualmente, sugirió que una alternativa realista podría ser observar zonas como Goyang o Uijeongbu, que están adyacentes a Seúl y aún están infravaloradas.

Además, destacó que las zonas de nuevas ciudades como Gimpo o Geomdan también podrían ofrecer una perspectiva estable si se buscan lugares donde la demanda aún no se haya extendido completamente, pero enfatizó que en este caso se debe considerar obligatoriamente el coste de oportunidad de la distancia de desplazamiento al trabajo.