"무주택자라면 서둘러야"…송승현 대표가 제안하는 주택수별 부동산 전략

부동산 시장의 변동성이 커지는 가운데, 주택 보유 수에 따라 어떤 전략을 세워야 하는지에 대한 분석이 나왔다. KB부동산TV 영상에 따르면, 송승현 대표는 최근 집값과 전월세 가격이 동반 상승하는 흐름 속에서 무주택자와 1주택자의 상황별 대응 방안을 제시했다.

무주택자·1주택자, "입주 물량 감소와 국민평형 주목해야"

송 대표는 무주택자의 경우, 자산 여력이 있는 층과 신혼부부·청년층으로 구분했다. 자산 여력이 있는 층은 원하는 지역의 청약을 노리며 전세를 20억~30억 원대에 거주하는 경우도 있지만, 보편적인 수요층인 신혼부부와 청년층에 대해서는 "집을 사는 게 유리할 수 있다"고 분석했다. 금리 인상 기조가 존재하지만, 월세 등 임대료 부담과 비교했을 때 내 집 마련이 더 이득일 수 있다는 판단이다. 특히 "현재 입주 물량이 급격하게 감소하고 있고, 대부분의 지역에서 물량이 60~70%씩 줄어든 상황"이라며 공급 부족 문제를 주요 원인으로 꼽았다. 다만 투자적 관점보다는 내 집 마련의 관점에서 접근할 것을 시사했다.

1주택자가 상급지로 갈아타기를 고민한다면 '면적 확대'를 권장했다. 송 대표는 "갈아타기를 한다면 면적을 넓혀갈 필요가 있다"며, 수요가 가장 두터운 84㎡(국민평형)를 추천했다. 84㎡는 향후 매도 시 환금성이 높고 선택할 수 있는 물량이 상대적으로 많기 때문이다. 최근 59㎡ 등 작은 평형도 보급되었으나, 갈아타기 수요는 자녀 성장이나 소득 증가를 고려할 때 여전히 84㎡를 선호하며 물량 확보 측면에서도 유리하다는 설명이다. 갈아타기 시점과 관련해서는 "정책적 디자인이 장기 보유 관점으로 가고 있고 가격도 상당 부분 붙어 있는 상황"이라며, 향후 비슷한 기회가 많지 않을 수 있으므로 갈아타기를 고려한다면 실행에 옮기는 것이 좋다고 조언했다.

매수와 매도의 순서에 대해서는 "요즘은 사고 나서 파는 것이 맞다"고 언급했다. 특히 84㎡ 신축(79㎡ 등)을 먼저 매수하는 것이 향후 매도 시 수요 범위가 넓고 협상력이 높기 때문에 유리할 수 있다는 설명이다. 만약 산 다음에 팔고 싶다면 이러한 전략적 설계가 필요하다고 덧붙였다.

비거주 1주택자 및 다주택자, "세금 부담 고려한 구조 설계 필요"

임차인이 있는 비거주 1주택자의 경우, 실거주 의무와 양도차익을 고려한 전략이 필요하다. 송 대표는 "차익 구간이 큰 곳으로 들어가서 최대한 거주해야 한다"고 조언했다. 예를 들어 3억 원에 산 아파트가 4억 원이 된 경우보다, 10억 원에 산 아파트가 25억 원이 된 경우처럼 차익 구간이 큰 곳에 실거주해야 양도세 공제 혜택 등을 통해 세금 부담을 효과적으로 줄일 수 있기 때문이다.

고가 1주택자가 세금 부담을 줄이기 위해 중저가 2주택으로 이동하는 전략에 대해서는 긍정적인 의견을 내놨다. 강남 등지의 35억 원 이상 고가 주택을 보유한 경우 종부세 부담이 큰데, 이때 15억~20억 원대 주택 두 채로 나누어 하나는 실거주하고 하나는 월세를 주는 방식이 대안이 될 수 있다는 것이다. 송 대표는 "현재 임대인이 우위인 시장이라 원하는 금액을 받을 수 있다"며, "월세를 통해 종부세를 내고도 일정 부분 소득이 남는 구조를 만들 수 있다"고 분석했다. 실제로 영상에서는 반포의 한 아파트에서 월세를 700만 원 정도 받는 경우를 예로 들며, 종부세가 약 5,000만 원 정도 나온다고 가정할 때 월세 수입(시뮬레이션상 700만 원 기준 월 8,400만 원 수준의 수익 구조 등)을 통해 종부세를 내고도 소득이 발생하는 구조 설계가 가능하다고 설명했다. 또한 최근 주택수에서 제외되는 조건의 비아파트 상품 등을 활용해 취득세나 종부세 장벽을 낮추는 전략도 가능하다고 언급했다.

반대로 중저가 다주택자가 고가 1주택으로 갈아타는 전략 역시 "좋은 전략"이라고 평가했다. 이는 은퇴 세대의 자산 이동이나 투자자의 상급지 이동 등 생애 주기에 따른 자연스러운 흐름으로 볼 수 있기 때문이다. 다만, 소득이 끊긴 세대가 무리하게 진행하는 것은 좋은 전략이 아니라고 주의를 당부했다. 이러한 자산 이동이 원활해지기 위해서는 토지거래허가구역 등의 규제 완화가 필요하다는 견해도 함께 제시했다.

부동산 시장 전망, "가격 변동성 있는 단지 주목해야"

향후 부동산 시장 전망에 대해 송 대표는 "오름과 내림이 반복되면서 올라가는 구조"라고 진단했다. 가격 변동성은 금리, 공급, 그리고 가격 저항감 등에 의해 결정된다고 보았다. 특히 재건축 단지나 신규 단지처럼 가격 변동성이 있는 단지를 선택하는 것이 전략적으로 유효하다고 강조했다. 송 대표는 "나홀로 단지처럼 거래가 없고 변동성이 없는 곳은 좋은 단지라고 판단하지 않는다"며, 가격 상승률을 주목할 것을 권했다. 가격이 기존 실거래가 대비 두 배씩 오르는 등의 상승률을 확인하며 변동성이 있는 단지를 고르는 것이 좋은 전략이 될 수 있다는 것이다.

다만, 특정 지역의 단기 급등에 대해서는 경계심을 드러냈다. "평균의 두 배를 넘는 급등은 오버슈팅(Overshooting)된 것으로 볼 수 있다"며, 과천 등 일부 지역의 경우 정책적 노이즈와 과평가 국면이 겹쳐 내년쯤 조정이 일어날 수 있다고 전망했다. 또한 경기 남부 벨트의 동탄이나 용인 지역 등에 대해서는 신중하게 볼 필요가 있다고 언급했다.