「無住宅者なら急ぐべき」…ソン・スンヒョン代表が提案する住宅数別の不動産戦略

不動産市場の変動性が高まる中、住宅の保有数に応じてどのような戦略を立てるべきかについての分析が出されました。KB Real Estate TVの映像によると、ソン・スンヒョン代表は、最近の住宅価格と賃貸（伝貰・月貰）価格が共に上昇する流れの中で、無住宅者と1住宅保有者の状況別の対応策を提示しました。

無住宅者・1住宅保有者、「入居物量の減少と国民平型に注目すべき」

ソン代表は、無住宅者の場合、資産余力のある層と新婚夫婦・青年層に区分しました。資産余力のある層は、希望する地域の清約（チャンヤク）を狙い、伝貰（チョンセ）で20億〜30億ウォン台に居住する場合もありますが、普遍的な需要層である新婚夫婦と青年層に対しては「家を買う方が有利な可能性がある」と分析しました。金利上昇の基調が存在しますが、月貰（ウォルセ）などの賃料負担と比較すると、マイホームの確保がより得であるという判断です。特に「現在、入居物量が急激に減少しており、ほとんどの地域で物量が60〜70%ずつ減少している状況」とし、供給不足問題を主要な原因として挙げました。ただし、投資的な観点よりは、マイホーム確保の観点からアプローチすることを唆しました。

1住宅保有者が上位地域への住み替えを検討する場合、「面積の拡大」を推奨しました。ソン代表は「住み替えをするならば、面積を広げていく必要がある」とし、需要が最も厚い84㎡（国民平型）を推薦しました。84㎡は、将来の売却時に換金性が高く、選択できる物量が相対的に多いためです。最近は59㎡などの小さな平型も普及していますが、住み替え需要は子供の成長や所得の増加を考慮すると、依然として84㎡が好まれ、物量の確保という側面でも有利であるとの説明です。住み替えの時期に関しては、「政策的なデザインが長期保有の観点に向かっており、価格も相当部分乗っている状況」であり、今後、同様の機会が多くない可能性があるため、住み替えを考慮するなら実行に移すのが良いと助言しました。

買収と売却の順序については「最近は買ってから売るのが正しい」と言及しました。特に84㎡の新築（79㎡など）を先に買収する方が、将来の売却時に需要の範囲が広く、交渉力が高いため有利になり得るとの説明です。もし買った後に売りたいのであれば、このような戦略的な設計が必要であると付け加えました。

非居住1住宅保有者および多住宅保有者、「税負担を考慮した構造設計が必要」

賃借人がいる非居住1住宅保有者の場合、実居住義務と譲渡差益を考慮した戦略が必要です。ソン代表は「差益区間が大きいところに入り、最大限居住すべきだ」と助言しました。例えば、3億ウォンで買ったアパートが4億ウォンになった場合より、10億ウォンで買ったアパートが25億ウォンになった場合のように、差益区間が大きいところに実居住することで、譲渡税の控除特典などを通じて税負担を効果的に減らすことができるからです。

高価な1住宅保有者が税負担を減らすために中低価格の2住宅へ移動する戦略については、肯定的な意見を出しました。江南などの35億ウォン以上の高価住宅を保有している場合、総合不動産税の負担が大きいですが、この時、15億〜20億ウォン台の住宅2軒に分け、一軒は実居住し、もう一軒は月貰を出す方式が代替案になり得るということです。ソン代表は「現在は賃貸人が優位な市場なので、希望する金額を受け取ることができる」とし、「月貰を通じて総合不動産税を払っても、一定部分の所得が残る構造を作ることができる」と分析しました。実際に映像では、盤浦のあるアパートで月貰を700万ウォンほど受ける場合を例に挙げ、総合不動産税が約5,000万ウォンほど出ると仮定した時、月貰収入（シミュレーション上、700万ウォン基準で月8,400万ウォン水準の収益構造など）を通じて総合不動産税を払っても所得が発生する構造の設計が可能であると説明しました。また、最近、住宅数から除外される条件の非アパート商品などを活用して、取得税や総合不動産税の障壁を下げる戦略も可能であると言及しました。

逆に、中低価格の多住宅保有者が高価な1住宅へ住み替える戦略も「良い戦略」であると評価しました。これは、引退世代の資産移動や投資家の上位地域への移動など、ライフサイクルによる自然な流れと見ることができるためです。ただし、所得が途絶えた世代が無理に進めることは良い戦略ではないと注意を促しました。このような資産移動が円滑になるためには、土地取引許可区域などの規制緩和が必要であるという見解も共に提示しました。

不動産市場の見通し、「価格変動性のある団地に注目すべき」

今後の不動産市場の見通しについて、ソン代表は「上がりと下がりが繰り返されながら上がっていく構造」だと診断しました。価格の変動性は、金利、供給、そして価格抵抗感などによって決定されると見ました。特に、再構築（再建）団地や新規団地のように、価格変動性のある団地を選択することが戦略的に有効であると強調しました。ソン代表は「単独団地のように取引がなく変動性がない場所は、良い団地であるとは判断しない」とし、価格上昇率に注目することを勧めました。価格が既存の実取引価格に対して2倍ずつ上がるなどの上昇率を確認しながら、変動性のある団地を選ぶことが良い戦略になり得るということです。

ただし、特定の地域の短期的な急騰については警戒心を示しました。「平均の2倍を超える急騰はオーバーシューティング（Overshooting）されたものと見なせる」とし、果川などの一部地域の場合、政策的なノイズと過大評価局面が重なり、来年頃に調整が起こる可能性があると展望しました。また、京畿南部のベルト地帯である東灘や龍仁地域などについては、慎重に見る必要があると言及しました。