"Si no tiene vivienda, debe apresurarse"... La estrategia inmobiliaria por número de propiedades propuesta por el director Song Seung-hyeon

En medio de la creciente volatilidad del mercado inmobiliario, ha surgido un análisis sobre qué estrategias se deben adoptar según el número de viviendas poseídas. Según un video de KB Real Estate TV, el director Song Seung-hyeon presentó planes de respuesta por situación para personas sin vivienda y propietarios de una sola vivienda, en un contexto donde tanto los precios de compra como los de alquiler (mensual y depósito) están subiendo simultáneamente.

Sin vivienda o con una vivienda: "Debe prestar atención a la disminución de la oferta y al tamaño estándar nacional"

En el caso de las personas sin vivienda, el director Song las dividió en aquellos con capacidad de activos y en parejas recién casadas o jóvenes. Para el grupo con capacidad de activos, aunque algunos buscan suscripciones en zonas deseadas y residen en alquileres con depósitos de entre 2,000 y 3,000 millones de wones, para las parejas recién casadas y los jóvenes, que son la demanda general, analizó que "comprar una casa puede ser ventajoso". A pesar de la tendencia de aumento de las tasas de interés, su juicio es que adquirir una vivienda propia podría ser más beneficioso en comparación con la carga de los alquileres mensuales. Especialmente, señaló la falta de suministro como la causa principal, afirmando que "la oferta de viviendas está disminuyendo drásticamente, y en la mayoría de las regiones, el volumen ha caído entre un 60% y un 70%". No obstante, sugirió abordar esto desde la perspectiva de adquirir una vivienda propia más que desde una visión de inversión.

Para los propietarios de una sola vivienda que consideran mudarse a una zona de mayor categoría, recomendó la "ampliación de superficie". El director Song afirmó: "Si va a mudarse, es necesario ampliar la superficie", y recomendó los 84㎡ (tamaño estándar nacional), que es donde se concentra la mayor demanda. Esto se debe a que los 84㎡ tienen una alta liquidez al momento de vender en el futuro y hay un volumen de oferta relativamente grande para elegir. Explicó que, aunque recientemente se han distribuido superficies pequeñas como los 59㎡, la demanda de mudanza sigue prefiriendo los 84㎡ considerando el crecimiento de los hijos o el aumento de ingresos, y que también es ventajoso en términos de asegurar volumen. Respecto al momento de la mudanza, aconsejó que "el diseño de las políticas se está orientando hacia la tenencia a largo plazo y los precios ya han subido considerablemente", por lo que si se considera la mudanza, es mejor pasar a la acción, ya que es posible que no haya muchas oportunidades similares en el futuro.

Sobre el orden de compra y venta, mencionó que "hoy en día lo correcto es comprar primero y vender después". Explicó que, especialmente, comprar primero una vivienda nueva de 84㎡ (como de 79㎡, etc.) puede ser ventajoso porque el rango de demanda al vender en el futuro es amplio y el poder de negociación es alto. Añadió que si se desea vender después de comprar, se requiere este tipo de diseño estratégico.

Propietarios de una vivienda no residencial y múltiples propietarios: "Es necesario diseñar una estructura considerando la carga fiscal"

En el caso de propietarios de una sola vivienda no residencial que tienen inquilinos, se requiere una estrategia que considere la obligación de residencia real y la ganancia de capital. El director Song aconsejó: "Debe mudarse a lugares donde el margen de ganancia sea grande y residir allí el mayor tiempo posible". Por ejemplo, es más efectivo residir en un lugar donde el margen de ganancia sea grande, como un apartamento comprado por 1,000 millones de wones que pasa a valer 2,500 millones de wones, en comparación con uno comprado por 300 millones que pasa a valer 400 millones, para reducir eficazmente la carga fiscal mediante beneficios como la deducción del impuesto sobre las ganancias de transferencia.

Sobre la estrategia de propietarios de viviendas de alto valor que se mudan a dos viviendas de precio medio-bajo para reducir la carga fiscal, expresó una opinión positiva. En el caso de poseer viviendas de alto valor de más de 3,500 millones de wones en zonas como Gangnam, la carga del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria (Impuesto sobre el Patrimonio Neto) es grande; en ese caso, una alternativa podría ser dividir la propiedad en dos viviendas de entre 1,500 y 2,000 millones de wones, usando una para residencia real y otra para alquiler mensual. El director Song analizó que "como el mercado actual favorece al arrendador, se puede recibir el monto deseado", y que "se puede crear una estructura donde, incluso tras pagar el impuesto sobre la propiedad, quede un cierto ingreso a través del alquiler mensual". De hecho, en el video, citó como ejemplo un apartamento en Banpo donde se recibe un alquiler mensual de unos 7 millones de wones, explicando que, asumiendo que el impuesto sobre la propiedad es de unos 50 millones de wones, es posible diseñar una estructura donde se genere ingresos incluso después de pagar dicho impuesto mediante los ingresos del alquiler (según la simulación, con una base de 7 millones de wones mensuales, se puede alcanzar un nivel de estructura de ingresos de 84 millones de wones al año). Además, mencionó que también es posible utilizar productos que no sean apartamentos y que recientemente se excluyen del conteo de número de viviendas para reducir las barreras del impuesto de adquisición o del impuesto sobre la propiedad.

Por el contrario, evaluó como una "buena estrategia" que los propietarios de múltiples viviendas de precio medio-bajo se muden a una vivienda de alto valor. Esto se puede ver como un flujo natural según el ciclo de vida, como el movimiento de activos de las generaciones jubiladas o el traslado de inversores a zonas de mayor categoría. Sin embargo, advirtió que no es una buena estrategia que las generaciones que han perdido sus ingresos realicen este movimiento de forma excesiva. También presentó la opinión de que, para que este movimiento de activos sea fluido, es necesaria la relajación de regulaciones como las zonas sujetas a permiso para transacciones de terrenos.

Perspectivas del mercado inmobiliario: "Debe prestar atención a los complejos con volatilidad de precios"

Sobre las perspectivas futuras del mercado inmobiliario, el director Song diagnosticó que "es una estructura que sube mediante la repetición de subidas y bajadas". Consideró que la volatilidad de los precios está determinada por las tasas de interés, la oferta y la resistencia de los precios. Especialmente, enfatizó que es estratégicamente efectivo elegir complejos con volatilidad de precios, como los complejos de reconstrucción o los nuevos complejos. El director Song recomendó prestar atención a la tasa de aumento de precios, afirmando que "no considero que un lugar sin transacciones y sin volatilidad, como un complejo aislado, sea un buen complejo". La estrategia podría ser elegir complejos con volatidad confirmando tasas de aumento, como cuando el precio sube al doble respecto al precio de transacción real anterior.

Sin embargo, mostró cautela ante los aumentos repentinos a corto plazo en regiones específicas. Afirmó que "un aumento repentino que supere el doble del promedio puede considerarse un 'overshooting' (sobrealcance)", y pronosticó que en algunas regiones como Gwacheon, debido a la superposición de ruido político y una fase de sobrevaloración, podría ocurrir un ajuste hacia el próximo año. Además, mencionó que es necesario observar con cautela regiones como Dongtan o Yongin en el cinturón del southern Gyeonggi.