“无房族应抓紧”……Song Seung-hyeon代表建议的按持房数量划分的房地产策略

在房地产市场波动性增大的情况下，出现了关于根据持房数量应制定何种策略的分析。根据KB Real Estate TV的视频，Song Seung-hyeon代表在近期房价与租赁价格同步上涨的趋势中，针对无房族和1套房持有者的不同情况提出了应对方案。

无房族·1套房持有者，“应关注入驻量减少与国民平型”

Song代表将无房族分为有资产能力的阶层以及新婚夫妇·青年层。对于有资产能力的阶层，虽然有人会瞄准意向地区的申购，并居住在20亿~30亿韩元档次的月租房中，但对于普遍的需求层——新婚夫妇和青年层，他分析称“买房可能更有利”。尽管存在加息基调，但与月租等租金负担相比，买房可能更有利。他特别指出供应不足问题是主要原因，称“目前入驻量正在急剧减少，大部分地区的供应量都减少了60~70%”。不过，他暗示应从置业的角度而非投资角度来切入。

如果1套房持有者考虑换房至更高级别地区，他建议“扩大面积”。Song代表表示：“如果进行换房，有必要扩大面积”，并推荐了需求最旺盛的84㎡（国民平型）。这是因为84㎡在未来出售时具有较高的变现能力，且可选的房源相对较多。虽然近期也普及了59㎡等小户型，但考虑到子女成长或收入增加，换房需求仍倾向于84㎡，且在确保房源方面也更有利。关于换房时机，他建议：“政策设计正趋向于长期持有观，价格也已处于相当程度的水平”，因此如果考虑换房，最好付诸行动，因为未来可能不会有太多类似机会。

关于买入和卖出的顺序，他提到：“最近应该是先买后卖”。他解释称，特别是先买入84㎡的新建房（如79㎡等），在未来出售时需求范围更广且议价能力更高，因此可能更有利。他补充说，如果买完之后想卖，则需要这样的战略设计。

非居住型1套房持有者及多套房持有者，“需考虑税负的结构设计”

对于有租客的非居住型1套房持有者，需要考虑实际居住义务和转让收益的策略。Song代表建议：“应进入差价区间较大的地区并尽可能居住”。例如，比起3亿韩元买入的公寓涨到4亿韩元的情况，居住在10亿韩元买入并涨到25亿韩元的公寓中，才能通过转让税减免等优惠，有效地减轻税负负担。

对于高价1套房持有者为了减轻税负而转向中低价2套房的策略，他给出了肯定的意见。持有江南等地35亿韩元以上高价住宅的情况，综合房产税负担沉重，此时将房产分为两套15亿~20亿韩元档次的住宅，一套用于实际居住，另一套出租月租，可以作为一种替代方案。Song代表分析称：“目前是出租人占优的市场，可以拿到理想的金额”，“可以通过月租构建出即使缴纳综合房产税后仍能留有一定收入的结构”。实际上，视频中以盘浦某公寓每月收取约700万韩元月租为例，假设综合房产税约为5,000万韩元，通过月租收入（模拟以700万韩元为准，月收入水平约为8,400万韩元等收益结构）可以实现即使缴纳综合房产税后仍有收入的结构设计。此外，他还提到可以利用近期从住宅数量中排除条件的非公寓产品，来降低取得税或综合房产税壁垒的策略。

相反，他评价中低价多套房持有者换房至高价1套房的策略也是“很好的策略”。因为这可以看作是随着生命周期变化的自然流动，如退休世代的资产转移或投资者的上级地移动。不过，他提醒道，对于收入中断的世代来说，过度进行此类操作并不是好策略。他还提出，为了使这种资产转移更加顺畅，需要放宽土地交易许可区等监管。

房地产市场展望，“应关注有价格波动性的社区”

对于未来的房地产市场展望，Song代表诊断为“在反复上涨和下跌中上升的结构”。他认为价格波动性由利率、供应以及价格阻力感等决定。他强调，选择像重建社区或新社区这样具有价格波动性的社区在战略上是有效的。Song代表表示：“对于像单栋建筑那样没有交易且没有波动性的地方，我不认为那是好的社区”，并建议关注价格上涨率。通过确认价格较原有实际成交价翻倍等上涨率，选择具有波动性的社区可以成为一种好的策略。

不过，对于特定地区的短期暴涨，他表现出了警惕。他表示：“超过平均水平两倍的暴涨可以视为过度扩张（Overshooting）”，并预测像果川等部分地区，由于政策噪音与估值过高的局面重叠，明年可能会发生调整。此外，他还提到对于京畿南部带的东滩或龙仁地区等，需要谨慎看待。