서울 주택 공급 부족 심화…가구 분화 속도 못 따라가는 '답 없는 시장'

서울 부동산 시장의 수급 불균형 문제가 심화되고 있다. 가구 분화 속도가 주택 공급량을 앞지르면서 서울 내 초과 수요가 누적되고 있다는 분석이 나왔다. 유튜브 채널 '재테크는 두꺼비 세무사'의 영상에 따르면, 서울의 가구 분화 속도는 서울 전체 아파트와 일반 주택을 포함한 주택 양이 늘어나는 속도보다 빨라 수요가 계속해서 누적되는 구조다.

가구 분화 속도 못 따라가는 서울 공급…10만 채 초과 수요 발생

영상에서는 서울의 주택 공급 부족 문제를 가구 분화 데이터로 설명했다. 최근 8년 동안 서울에서는 37만 가구가 분화되었으나, 같은 기간 주택 공급량은 27만 채에 그쳤다. 결과적으로 약 10만 채의 초과 수요가 누적된 셈이다. 영상에서는 서울의 가구 분화 속도가 주택 양이 늘어나는 속도보다 빠르기 때문에, 현재 시점에서 공급만 봤을 때 혹은 수요의 누적 부분인 가구 분화를 고려했을 때는 답이 없는 시장이라고 분석했다.

특히 수도권의 입주 물량 변화를 통해 향후 시장을 전망했다. 문재인 정부 3년 동안 수도권에는 약 62만 채의 아파트가 입주하며 역대급 공급량을 기록했으나, 이재명 정부 3년(영상 내 시점 기준)에는 약 35만 채 수준으로 입주 물량이 급감할 것으로 나타났다. 영상에서는 물량이 많으면 가격은 조정받지만, 물량이 적을 때는 반대로 생각하면 된다며, "물량 앞에 장사 없고 물량 뒤에도 장사 없다"는 표현을 통해 물량 변화가 가격에 미칠 영향을 설명했다.

경기도 핵심지 상승세…인천은 서울과의 '연결 고리' 부족에 정체

지역별 시장 분위기는 차이를 보였다. 서울의 경우 이미 상승세가 비아파트 영역까지 확산된 상태이며, 경기도는 서울 외곽지와 맞닿은 핵심지를 중심으로 상승세가 퍼지고 있다. 올해 1월부터 8월까지 경기도 집값은 약 7% 상승했으며, 성남(대장 지역 포함), 용인, 수원, 안양, 의왕, 하남(위례 포함) 등이 상승을 주도하고 있다. 다만 과천은 작년 급등의 여파로 인해 상대적으로 주춤한 모습을 보였다. 반면 양평, 고양, 의정부 등은 조용한 흐름을 유지하고 있다.

반면 인천 지역은 경기도의 상승세가 온전히 전달되지 못하는 양상을 띠고 있다. 인천 전체 집값은 올해 1% 상승에 그쳤고, 송도 지역 역시 2% 상승에 머물렀다. 영상에서는 서울에서 아무리 뜨거워도 그 온기가 점핑해서 인천으로 넘어오지 못하고 송도에서 커팅되는 느낌이라고 분석했다. 특히 부평, 개항, 삼산신도시, 엄단, 김포 등에서 시세 흐름이 끊기는 현상이 나타나고 있다고 설명했다. 다만 인천 내 신축 단지인 청라나 루원시티 등을 중심으로 한 접근 가능성은 언급되었다.

금리 인상기, '중산층 일주택자'의 매도세가 시장 변수

부동산 하락기를 결정짓는 핵심 변수로 '일주택자의 매도 여부'가 꼽혔다. 과거 IMF 외환위기나 글로벌 금융위기 당시의 하락 사례를 분석하며, 하락기는 다주택자가 아닌 일주택자가 던져서 발생한다고 설명했다. 실업자가 많아지고 기업이 파산하며 유동성이 막히는 상황에서는 생존을 위해 필수재인 주택을 매도해야 하기 때문이다. 특히 과거 금리 폭등기에도 일주택자들이 던졌던 사례를 언급하며, 이때 매도 주체는 주로 중산층과 서민층이었다고 지적했다.

금리 인상기에 따른 계층별 영향 차이도 언급되었다. 현금 부자 입장에서는 금리 인상이 오히려 이자 수입을 늘려 자산이 늘어나는 관점이 존재하지만, 급여 소득에 의존하는 서민들은 이자 부담 증가에 취약하다는 점이 지적되었다. 영상에서는 금리 인상기에 일주택자가 던지는 주체는 주로 중산층과 서민층이라고 설명했다.

한편, 반도체 클러스터 인근 지역의 움직임도 주목받았다. 화성시의 경우 올해 약 12% 상승하며 급등세를 보였는데, 이를 주도하는 곳은 동탄 지역이다. 최근 삼성전자의 사내 대출(1.5% 금리, 최대 5억 원 규모) 관련 논의와 관련하여, 사내 대출을 포함해 개인의 자금 동원력이 10억에서 15억 원 수준까지 늘어날 수 있다는 점이 언급되었다.