首尔住房供应不足加剧……家庭分化速度无法跟上的“无解市场”

首尔房地产市场的供需失衡问题正在加剧。有分析指出，由于家庭分化的速度超过了住房供应量，首尔市内的超额需求正在不断累积。根据YouTube频道“理财就找蟾蜍税务师”的视频显示，首尔的家庭分化速度快于包括首尔全市公寓及普通住宅在内的住房总量增长速度，呈现出需求不断累积的结构。

首尔供应无法跟上家庭分化速度……产生10万套超额需求

视频通过家庭分化数据解释了首尔的住房供应不足问题。在最近的8年里，首尔分化了37万户家庭，但同期住房供应量仅为27万套。结果导致累积了约10万套的超额需求。视频分析认为，由于首尔的家庭分化速度比住房总量增加的速度快，因此从目前的供应角度来看，或者考虑到需求累积部分的家庭分化时，这是一个“无解”的市场。

视频还通过首都圈入住量的变化对未来市场进行了展望。在文在寅政府的3年间，首都圈约有62万套公寓入住，创下了史上最高的供应量；但在李在明政府3年间（以视频内时间点为准），入住量预计将骤减至约35万套水平。视频解释说，当供应量大时价格会受到调整，反之，当供应量少时只需反向思考即可，并通过“供应量面前没有商贾，供应量之后也没有商贾”这一表达，说明了供应量的变化对价格的影响。

京畿道核心地区呈上升势头……仁川因缺乏与首尔的“连接纽带”而停滞

各地区的市场氛围表现出差异。首尔的情况是，上升势头已经扩散到了非公寓领域；京畿道则以与首尔郊区相邻的核心地区为中心，上升势头正在蔓延。从今年1月到8月，京畿道房价上涨了约7%，其中城南（包括Daejang地区）、龙仁、水原、安养、义王、河南（包括慰礼）等地引领了上涨。不过，果川由于去年暴涨的余波，表现相对放缓。相比之下，杨平、高阳、议政府等地则维持着平静的走势。

另一方面，仁川地区呈现出无法完全承接京畿道上升势头的态势。仁川全市房价今年仅上涨了1%，松岛地区也仅停留在上涨2%的水平。视频分析认为，无论首尔多么火热，那股热度都无法跳跃到仁川，感觉在松岛就被切断了。特别说明了在富平、开港、三山新城、严坛、金浦等地出现了行情中断的现象。不过，视频也提到了以仁川内的青罗或Lu1 City等新建筑小区为中心的接触可能性。

加息期，“中产阶级单套房持有者”的抛售是市场变量

决定房地产下跌期的核心变量被认为是“单套房持有者是否抛售”。通过分析过去IMF外汇危机或全球金融危机时期的下跌案例，解释称下跌期并非由多套房持有者，而是由单套房持有者抛售引起的。因为在失业者增加、企业破产、流动性受阻的情况下，为了生存必须抛售作为必需品的住房。特别提到了过去加息暴涨期单套房持有者也曾抛售的案例，并指出当时的抛售主体主要是中产阶级和庶民阶层。

视频还提到了加息期不同阶层的受影响差异。从现金富人的角度来看，存在一种加息反而能增加利息收入从而增加资产的观点；但对于依赖工资收入的庶民来说，对利息负担增加非常脆弱。视频解释说，在加息期，抛售的主体主要是中产阶级和庶民阶层。

同时，半导体集群附近的地区动态也受到了关注。华城市今年上涨了约12%，呈现出暴涨态势，其中引领者是东滩地区。近期关于三星电子内部贷款（利率1.5%，规模最高达5亿韩元）的相关讨论中提到，包含内部贷款在内，个人的资金动员能力可能会增加到10亿至15亿韩元水平。