ソウルの住宅供給不足が深刻化…世帯分離の速度に追いつけない「答えのない市場」

ソウルの不動産市場における需給不均衡の問題が深刻化している。世帯分離の速度が住宅供給量を上回ることで、ソウル内の超過需要が蓄積されているという分析が出た。YouTubeチャンネル「財テクはヒキガエル税理士」の動画によると、ソウルの世帯分離の速度は、ソウル全体のマンションおよび一般住宅を含む住宅量が増える速度よりも速く、需要が継続的に蓄積される構造だ。

世帯分離の速度に追いつかないソウルの供給…10万戸の超過需要が発生

動画では、ソウルの住宅供給不足の問題を世帯分離のデータで説明した。最近8年間でソウルでは37万世帯が分離されたが、同じ期間の住宅供給量は27万戸にとどまった。結果として、約10万戸の超過需要が蓄積されたことになる。動画では、ソウルの世帯分離の速度が住宅量が増える速度よりも速いため、現時点での供給のみを見た場合、あるいは需要の蓄積部分である世帯分離を考慮した場合には、答えのない市場であると分析した。

特に首都圏の入居物量の変化を通じて、今後の市場を展望した。ムン・ジェイン政府の3年間には首都圏に約62万戸のマンションが入居し、歴代級の供給量を記録したが、イ・ジェミョン政府の3年間（動画内の時点基準）には約35万戸の水準へと入居物量が急減すると示された。動画では、物量が多いときは価格が調整されるが、物量が少ないときは逆に考えればよいとし、「物量の前には商売人（強者）はおらず、物量の後にも商売人はいない」という表現を通じて、物量の変化が価格に及ぼす影響を説明した。

京畿道の核心地が上昇傾向…仁川はソウルとの「連結ゴリ」不足で停滞

地域別の市場雰囲気は差を見せた。ソウルの場合、すでに上昇傾向が非マンション領域にまで拡散した状態であり、京畿道はソウル外郭地と接する核心地を中心に上昇傾向が広がっている。今年1月から8月まで京畿道の住宅価格は約7%上昇し、城南（テジャン地域を含む）、龍仁、水原、安養、義王、河南（慰礼を含む）などが上昇を主導している。ただし、果川は昨年の急騰の余波により、相対的に足踏みする姿を見せた。一方、楊平、高陽、議政府などは静かな流れを維持している。

一方、仁川地域は京畿道の上昇傾向が完全には伝わらない様相を呈している。仁川全体の住宅価格は今年1%の上昇にとどまり、松島地域も2%の上昇に留まった。動画では、ソウルでいくら熱くなっても、その温もりがジャンプして仁川へ渡ることができず、松島でカットされる感じだと分析した。特に富平、開港、三山ニュータウン、厳単、金浦などで時価の流れが途切れる現象が現れていると説明した。ただし、仁川内の新築団地である青羅やルウォンシティなどを中心とした接近可能性については言及された。

金利上昇期、「中産階級の一戸建て所有者」の売り出しが市場変数

不動産下落期を決定づける核心変数として「一戸建て所有者の売り出しの有無」が挙げられた。過去のIMF外貨危機や世界金融危機の際の下落事例を分析し、下落期は多戸建て所有者ではなく、一戸建て所有者が手放すことで発生すると説明した。失業者が増え、企業が破産し、流動性が滞る状況では、生存のために必需品である住宅を売却しなければならないからだ。特に過去の金利暴騰期にも一戸建て所有者が手放した事例に触れ、この時の売却主体は主に中産階級と庶民層であったと指摘した。

金利上昇期に伴う階層別の影響の差も言及された。現金持ちの立場からは、金利上昇がかえって利息収入を増やし資産が増えるという観点が存在するが、給与所得に依存する庶民は利息負担の増加に脆弱である点が指摘された。動画では、金利上昇期に一戸建て所有者が手放す主体は、主に中産階級と庶民層であると説明した。

一方、半導体クラスター近隣地域の動きも注目を集めた。華城市の場合、今年約12%上昇し急騰傾向を見せたが、これを主導しているのは東灘地域だ。最近のサムスン電子の社内貸付（金利1.5%、最大5億ウォン規模）に関する議論に関連して、社内貸付を含め個人の資金動員力が10億から15億ウォン水準まで増え得るという点が言及された。