Agravamiento de la escasez de oferta de vivienda en Seúl... Un "mercado sin solución" que no sigue el ritmo de la división de hogares

El problema del desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario de Seúl se está intensificando. Se ha analizado que la demanda excesiva en Seúl se está acumulando debido a que la velocidad de la división de hogares supera la cantidad de oferta de viviendas. Según un video del canal de YouTube 'Finance with Toad Tax Accountant', la velocidad de la división de hogares en Seúl es más rápida que la velocidad a la que aumenta la cantidad de viviendas, que incluye todos los apartamentos y viviendas comunes de Seúl, lo que crea una estructura donde la demanda continúa acumulándose.

La oferta de Seúl no sigue el ritmo de la división de hogares... Se genera una demanda excesiva de 100,000 unidades

El video explicó el problema de la escasez de oferta de viviendas en Seúl mediante los datos de la división de hogares. En los últimos 8 años, se produjeron 370,000 divisiones de hogares en Seúl, pero durante el mismo período, la oferta de viviendas se limitó a 270,000 unidades. Como resultado, se ha acumulado una demanda excesiva de aproximadamente 100,000 unidades. El video analizó que, dado que la velocidad de la división de hogares en Seúl es más rápida que la velocidad de aumento de la cantidad de viviendas, es un mercado sin solución si se mira solo la oferta actual o si se considera la división de hogares como la parte de la demanda acumulada.

Especialmente, se pronosticó el mercado futuro a través de los cambios en el volumen de ocupación en el Seoul Capital Area. Durante los 3 años del gobierno de Moon Jae-in, se registró un volumen de oferta histórico con la ocupación de aproximadamente 620,000 apartamentos en el Seoul Capital Area, pero se mostró que en los 3 años del gobierno de Lee Jae Myung (según el punto de vista en el video), el volumen de ocupación caería drásticamente a un nivel de aproximadamente 350,000 unidades. El video explicó el impacto que los cambios en el volumen tendrán en los precios, mencionando que cuando hay mucho volumen los precios se ajustan, pero cuando hay poco volumen se debe pensar de forma contraria, utilizando la expresión: "No hay comerciante que pueda contra el volumen, ni después del volumen".

Tendencia alcista en zonas clave de Gyeonggi Province... Incheon se estanca por la falta de 'conexión' con Seúl

El ambiente del mercado por regiones mostró diferencias. En el caso de Seúl, la tendencia alcista ya se ha extendido incluso a las áreas de no-apartamentos, y en Gyeonggi Province, la tendencia alcista se está extendiendo centrada en las zonas clave que colindan con la periferia de Seúl. De enero a agosto de este año, los precios de la vivienda en Gyeonggi Province aumentaron aproximadamente un 7%, liderados por Seongnam (incluyendo zonas clave), Yongin, Suwon, Anyang, Uiwang y Hanam (incluyendo Wirye). Sin embargo, Gwacheon mostró un comportamiento relativamente pausado debido al efecto del aumento repentino del año pasado. Por el contrario, Yangpyeong, Goyang y Uijeongbu mantienen un flujo tranquilo.

Por otro lado, la región de Incheon muestra un patrón donde la tendencia alcista de Gyeonggi Province no logra transmitirse por completo. El precio total de la vivienda en Incheon apenas aumentó un 1% este año, y la zona de Songdo también se mantuvo en un aumento del 2%. El video analizó que, por muy intenso que sea el calor en Seúl, esa calidez no logra saltar hacia Incheon y se siente como si se cortara en Songdo. Explicó que se está produciendo un fenómeno de interrupción en el flujo de precios especialmente en Bupyeong, Gaehang, Samsan New Town, Eomdan y Gimpo. No obstante, se mencionó la posibilidad de acceso centrada en complejos de construcción nueva como Cheongna o Lu1 City en Incheon.

En periodos de subida de tipos de interés, la tendencia de venta de 'propietarios de una sola vivienda de clase media' es la variable del mercado

La variable clave que determina los periodos de caída del sector inmobiliario es la 'decisión de venta de los propietarios de una sola vivienda'. Al analizar casos de caídas durante la crisis financiera de la era IMF o la Crisis financiera mundial, se explicó que los periodos de caída ocurren porque los propietarios de una sola vivienda venden, no los propietarios de múltiples viviendas. Esto se debe a que, en situaciones donde aumenta el número de desempleados, las empresas quiebran y la liquidez se bloquea, deben vender la vivienda, que es un bien esencial para la supervivencia. Especialmente, mencionando casos donde los propietarios de una sola vivienda vendieron durante periodos de disparada de tipos de interés en el pasado, se señaló que los sujetos de venta fueron principalmente la clase media y la clase trabajadora.

También se mencionó la diferencia de impacto por clases sociales debido al aumento de los tipos de interés. Desde la perspectiva de los ricos en efectivo, existe la visión de que el aumento de los tipos de interés aumenta sus ingresos por intereses y, por ende, sus activos, pero se señaló que los trabajadores que dependen de ingresos salariales son vulnerables al aumento de la carga de los intereses. El video explicó que, en periodos de aumento de tipos de interés, los sujetos que venden viviendas de una sola propiedad son principalmente la clase media y la clase trabajadora.

Por otra parte, también llamó la atención el movimiento en las zonas cercanas al clúster de semiconductores. En el caso de Hwaseong, mostró una tendencia de aumento repentino con un incremento de aproximadamente el 12% este año, liderado por la zona de Dongtan. En relación con las discusiones recientes sobre los préstamos internos de Samsung Electronics (tasa del 1.5%, hasta un máximo de 500,000,000 won), se mencionó que, incluyendo los préstamos internos, la capacidad de movilización de fondos de un individuo podría aumentar de un nivel de 1,000,000,000 a 1,500,000,000 won.