일본은 65세 이상 입주 가능 주택이 5%뿐…한국 노인 임대차 시장의 과제

일본의 고령층 임대차 시장에서 나이가 많다는 이유로 입주를 거절당하는 사례가 빈번하게 발생하고 있다. 경제적 능력이나 신용도가 충분한 고령자조차 임대 주택을 구하는 데 수개월이 걸리는 등 고령자 임차 거부 현상이 사회적 문제로 부각되고 있다.

고령자 입주 가능 물건 5% 불과…일본 임대 시장의 '사고 물건' 기피 현상

영상 속 설명에 따르면, 일본에서는 고령자의 고독사나 치매, 체납 등의 문제로 인해 임대인이 노인 임차를 거부하는 현상이 전반적으로 확산되어 있다. 일본 국토교통성 조사 결과, 노인의 입주를 제한하는 이유의 90.9%가 주거 내 사망 사고 등에 대한 불안 때문인 것으로 나타났다. 임대인 입장에서는 사망 후 발견이 늦어질 경우 발생하는 특수 청소, 잔존물 처리, 공실 장기화 등의 부담을 피하기 위해 고령자 입주를 원천적으로 차단하는 경향이 있다.

실제 사례로, 세타가야구에 거주하던 한 고령 의사가 아들의 병원 근처로 이사를 하려 했으나, 나이가 많다는 이유로 임차 거부를 당해 3개월 넘게 집을 구하지 못한 사례가 언급됐다. 고령자 전문 부동산 업체의 대표는 65세 이상이 입주 가능한 임대 물건이 전체의 5%에 불과하다고 언급했다. 일본의 65세 이상 고독사 추정 인원은 2025년 조사 기준 5만 8,919명으로, 하루 평균 약 161명이 발생하는 수준이다.

일본의 '세이프티넷법'과 한국의 '개인 중심' 임대 구조 차이

일본은 이러한 문제를 해결하기 위해 2007년 '주택 확보 요배려자에 대한 임대주택 공급 촉진에 관한 법률(세이프티넷법)'을 제정해 운영하고 있다. 이 법은 노인, 저소득자, 장애인 등 주택 확보가 어려운 요배려자를 대상으로 민간 공실 임대주택을 활용할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 2025년 3월 기준 세이프티넷 등록 주택은 약 94만 6,000가구에 달한다.

양국의 임대 시장 구조에서도 뚜렷한 차이가 나타난다. 일본은 임대주택 소유자의 71%가 전문 관리업체에 위탁을 맡기는 등 임대 시장이 기업화되어 있다. 반면 한국은 임대차 시장의 95%가 개인 임대차로 구성되어 있다. 영상에서는 한국의 경우 고독사나 체납 등 사후 처리 위험을 분배해 줄 시스템이 개인 임대차 시장 내에서는 상대적으로 약하기 때문에, 향후 초고령 사회 진입 시 노인 임대 거부 문제가 더 심각해질 가능성이 있다고 분석했다.

'격리' 중심의 한국 주거 정책과 중간 계층의 주거 빈틈

한국의 고령 가구 중 19.3%는 임차 주택에 거주하고 있으며, 65세 이상 은퇴 연령층의 상대적 빈곤율은 약 39.8%로 나타났다. 특히 무주택 노인의 경우 소득 원천이 부족해 절대 빈곤 상태에 놓일 위험이 크다. 현재 한국의 주거 지원은 저소득층을 위한 공공 임대, 고령자 복지 주택, 그리고 자산가들을 위한 실버 타운 등으로 분절되어 있다.

영상에서는 한국의 정책이 노인이나 치매 환자 등 특정 대상을 별도의 시설로 모으려는 '격리' 중심의 관점에 머물러 있다고 지적했다. 이는 일본에서 추진되는 'AIP(Aging in Place, 살던 곳에서 늙어가기)' 개념, 즉 마을 전체가 노인 케어 인프라를 갖추어 노인이 기존 주거지에서 계속 생활할 수 있도록 돕는 방식과 대조적이다. 2025년 말 기준 전국의 노인 주거 복지 시설 283곳 중 노인 복지 주택은 47곳에 불과하며, 이는 1,000만 명을 넘어선 한국의 65세 이상 인구를 수용하기에 부족한 수준이다.