강남 급매 속출에 20억대 수요 이동… "15~20억 구간 상승세 주목"

강남권 아파트 시장에서 고점 대비 수억 원 낮은 가격의 급매물이 등장하는 가운데, 서울 내 20억 원대 아파트와 15억~20억 원대 구간이 향후 시장의 핵심 변수로 떠오르고 있다. 세제 개편에 따른 강남권의 가격 조정과 이에 따른 수요의 이동이 관찰되는 양상이다.

세제 개편 영향에 강남권 호가 하락… "수익 실현 물량"

최근 강남권 부동산 시장에서는 과거 신고가 대비 가격이 크게 낮아진 매물들이 나타나고 있다. KB부동산TV 영상에 따르면, 아크로 리버파크의 경우 종전 신고가인 약 63억 원에서 현재 호가가 53~54억 원 수준으로 약 9억 원가량 내려온 상태이며, 엠에이 아파트 역시 신고가 36억 원 대비 실거래 호가가 31억 원대까지 낮아진 것으로 나타났다.

이러한 현상은 세제 개편에 따른 영향이 큰 것으로 분석된다. 송승현 대표는 "강남권은 세제나 정책에 민감도가 매우 강하다"며 "장기보유특별공제를 활용해 차익을 극대화하려던 수요자들이 향후 적용될 세제 캡(한도) 등을 고려해 지금 매각하는 것이 유리하다고 판단한 결과"라고 설명했다. 즉, 세제 개편이 강남권 고가 주택의 매물을 유도하는 정책적 효과를 내고 있으며, 이로 인해 당분간 매물 증가와 가격 하락이 이어질 수 있다고 전망했다.

다만 하락의 지속성에 대해서는 신중한 입장이다. 강남권 매입층은 자금 여력이 충분한 수요자들이기 때문에, 가격 조정이 발생할 경우 다시 매수세가 유입되는 구조적 특성이 있어 하락이 장기화되기는 어려울 것이라는 분석이다. 송 대표는 "강남권 아파트가 못 올라간다고 생각하지 않는다"며 "손바뀜 과정에서 자금이 있는 사람들이 계속적으로 들어오는 구조라면 집값이 올라갈 수밖에 없다"고 덧붙였다.

20억대 아파트 신고가 비중 60% 육박… "사다리 타는 구간"

강남권의 가격 조정과는 대조적으로 서울의 다른 지역, 특히 20억 원대 구간에서는 상승세가 뚜렷하다. 송 대표는 "10억~20억 원대 구간 아파트 중 전체의 약 50~60% 정도가 신고가를 기록하고 있다"고 밝혔다. 대표적인 지역으로는 송파구 헬리오시티를 포함한 20억 원대 단지들과 마포권역의 20억 원대 아파트들이 높은 인기를 끌고 있다.

이러한 수요 쏠림 현상의 배경에는 '주거 사다리'가 있다. 상단 수요자는 세금 부담이 적은 구간으로 이동하려 하고, 하단 수요자는 대출을 활용해 상급지로 갈아타기를 시도하기 때문이다. 송 대표는 "대출 캡(한도) 내에서 기존 주택을 매각하고 대출을 활용했을 때, 높은 사다리를 타고 올라갈 수 있는 적정 선이 20억 원 정도 되는 구간"이라고 진단했다.

특히 투자적 관점에서의 움직임도 포착된다. 주식과 채권 투자자의 약 92%가 서울 및 수도권 주택을 매입했다는 데이터를 인용하며, 투자 성향이 강한 이들이 변동성이 있는 강남·서초·송파 지역을 선점하려는 경향이 있다고 설명했다. 한편, 금천구나 구로구 등 10억 원대 지역도 서울 평균 상승률(6%)을 상회하는 10%대의 상승률을 보이며 수요가 지속되고 있다.

향후 2~3년 상승률 주목할 구간은 '15억~20억 원대'

향후 2~3년의 시장 흐름을 전망할 때, 가장 높은 상승률을 보일 구간으로는 15억~20억 원대를 꼽았다. 이 구간은 생애 최초 구입자보다는 기존 자산을 매각하고 이동하는 '갈아타기 수요'가 주를 이룬다. 송 대표는 "30대 후반에서 40대 초반의, 근로소득이 가장 높은 계층이 이 구간을 바라볼 것"이라며 "한 번 이동할 때 중급지 이상으로 멀리 뛰려는 경향이 있어 이 가격대가 유망하다"고 분석했다.

한편, 최근 정부가 발표한 '500세대 미만 소규모 정비사업의 구청장 권한 이양' 정책에 대해서는 속도 측면에서의 긍정적 효과는 인정하면서도 우려를 표했다. 송 대표는 "구청 단위의 세밀한 행정은 가능하겠지만, 지나치게 사업을 쪼개게 되면 지역의 특색을 해치고 난개발을 초래할 수 있다"며 "대규모 개발이 가져오는 기반 시설 및 공공기여 측면을 고려할 때 큰 틀에서의 계획이 중요하다"고 지적했다. 특히 구마다 이해관계가 다를 경우 서울의 모습이 단절된 형태로 나타날 수 있다는 점을 경계했다.

마지막으로 광명 철산 재건축 등에서 발생하는 공공임대주택 관련 갈등에 대해서는 "재개발 현장에서 이해관계가 다른 구성원 간의 불협화음은 불가피하다"면서도, "공사비 상승 등 비용 부담이 커지는 상황이므로 갈등을 조기에 해결하고 사업을 속도감 있게 진행하는 것이 조합원들에게 실질적인 이득이 된다"고 제언했다. 그는 갈등이 길어지면 물가 및 공사비 상승으로 인해 결국 비용이 더 늘어날 수 있음을 강조했다.