La demanda se desplaza hacia el rango de los 2.000 millones de wones ante la aparición de ventas urgentes en Gangnam... "Atención al ascenso en el segmento de 1.500 a 2.000 millones"

Mientras aparecen ofertas de venta urgente en el mercado de apartamentos de Gangnam Area con precios cientos de millones de wones por debajo de sus puntos máximos, los apartamentos de 2.000 millones de wones en Seúl y el segmento de entre 1.500 y 2.000 millones de wones se están convirtiendo en variables clave para el futuro del mercado. Se observa un patrón de ajuste de precios en Gangnam Area debido a la reforma fiscal y el consecuente desplazamiento de la demanda.

Caída de los precios de oferta en Gangnam Area por el impacto de la reforma fiscal... "Volumen para realizar ganancias"

Recientemente, en el mercado inmobiliario de Gangnam Area, están apareciendo propiedades cuyos precios son significativamente más bajos en comparación con los máximos históricos anteriores. Según un video de KB Real Estate TV, en el caso de ACRO RIVER PARK, el precio de oferta actual se ha situado en torno a los 5.300-5.400 millones de wones, lo que representa una caída de aproximadamente 900 millones de wones respecto al máximo histórico anterior de unos 6.300 millones de wones; asimismo, en el apartamento MA, se observa que el precio de oferta de las transacciones reales ha bajado hasta el rango de los 3.100 millones de wones frente al máximo histórico de 3.600 millones de wones.

Se analiza que este fenómeno se debe en gran medida al impacto de la reforma fiscal. Song Seung-hyeon explicó: "Gangnam Area tiene una sensibilidad muy alta hacia los impuestos y las políticas", y añadió: "Es el resultado de la decisión de los demandantes que buscaban maximizar sus ganancias utilizando la deducción especial por posesión a largo plazo, de que les resulta más ventajoso vender ahora considerando los límites fiscales (caps) que se aplicarán en el futuro". Es decir, la reforma fiscal está generando un efecto político que induce la venta de viviendas de alto valor en Gangnam Area, y se pronostica que esto podría dar lugar a un aumento de la oferta y una caída de los precios durante un tiempo.

Sin embargo, se mantiene una postura cautelosa respecto a la persistencia de la caída. Dado que el grupo de compradores en Gangnam Area son demandantes con suficiente capacidad financiera, existe una característica estructural en la que, si ocurre un ajuste de precios, el flujo de compradores vuelve a entrar, por lo que se analiza que será difícil que la caída se prolongue a largo plazo. Song añadió: "No creo que los apartamentos de Gangnam Area no puedan subir", y "Si la estructura permite que las personas con capital entren continuamente durante el proceso de cambio de propietarios, los precios de las viviendas no tienen más remedio que subir".

Casi el 60% de los apartamentos de 2.000 millones de wones alcanzan nuevos máximos... "El segmento para subir la escalera"

En contraste con el ajuste de precios en Gangnam Area, en otras zonas de Seúl, especialmente en el segmento de los 2.000 millones de wones, la tendencia alcista es clara. Song declaró: "Entre los apartamentos en el rango de 1.000 a 2.000 millones de wones, aproximadamente entre el 50% y el 60% están registrando nuevos máximos históricos". Como zonas representativas, los complejos en el rango de los 2.000 millones de wones, incluyendo Helio City en Songpa-gu, y los apartamentos de 2.000 millones de wones en el Mapo Area, están atrayendo una gran popularidad.

Detrás de este fenómeno de concentración de la demanda se encuentra la "escalera residencial". Los demandantes de niveles altos intentan moverse hacia segmentos con menor carga fiscal, mientras que los demandantes de niveles bajos intentan mudarse a zonas de mayor categoría utilizando préstamos. Song diagnosticó: "Cuando se vende la vivienda actual y se utiliza el préstamo dentro del límite de crédito, el segmento adecuado para poder subir una escalera alta se sitúa en torno a los 2.000 millones de wones".

Especialmente, también se detectan movimientos desde una perspectiva de inversión. Citando datos de que aproximadamente el 92% de los inversores en acciones y bonos han adquirido viviendas en Seúl y la zona metropolitana, explicó que aquellos con una fuerte tendencia de inversión tienen la tendencia de posicionarse en las zonas de Gangnam, Seocho y Songpa, que presentan volatilidad. Por otro lado, zonas como Geumcheon District y Guro District, en el rango de los 1.000 millones de wones, también muestran una demanda continua con tasas de aumento en el rango del 10%, superando la tasa media de Seúl (6%).

El segmento de "1.500 a 2.000 millones de wones" es el que se debe observar por su tasa de aumento en los próximos 2 a 3 años

Al pronosticar la tendencia del mercado para los próximos 2 a 3 años, el segmento de 1.500 a 2.000 millones de wones fue señalado como el que mostrará la tasa de aumento más alta. En este segmento, predomina la "demanda de cambio de vivienda" (mudarse tras vender activos existentes) más que los compradores de su primera vivienda. Song analizó: "Las personas de entre finales de los 30 y principios de los 40 años, que pertenecen a la clase con los ingresos laborales más altos, mirarán hacia este segmento", y "Como existe la tendencia de querer saltar lejos hacia zonas de categoría media o superior en cada movimiento, este rango de precios es prometedor".

Por otro lado, respecto a la política recientemente anunciada por el gobierno sobre la "transferencia de autoridad de los jefes de distrito para proyectos de renovación a pequeña escala de menos de 500 unidades", reconoció el efecto positivo en términos de velocidad, pero expresó preocupación. Song señaló: "Aunque sería posible una administración detallada a nivel de distrito, si se fragmentan demasiado los proyectos, podría dañar la característica de la región y provocar un desarrollo desordenado", y advirtió: "Considerando la infraestructura y la contribución pública que trae el desarrollo a gran escala, es importante un plan en un marco amplio". Especialmente, advirtió que si los intereses difieren entre cada distrito, la apariencia de Seúl podría mostrarse de forma fragmentada.

Finalmente, respecto a los conflictos relacionados con la vivienda de alquiler público que surgen en proyectos como la reconstrucción de Cheolsan en Gwangmyeong, comentó que "la discordia entre miembros con intereses distintos es inevitable en los sitios de reurbanización", pero sugirió que "dado que la carga de costos está aumentando debido al incremento de los costos de construcción, resolver los conflictos tempranamente y proceder con el proyecto con rapidez resultará en un beneficio real para los miembros de la asociación". Subrayó que si el conflicto se prolonga, los costos podrían aumentar finalmente debido al incremento de los precios y de los costos de construcción.