江南の急売物件続出で20億ウォン台へ需要移動…「15億〜20億ウォン区間の上昇傾向に注目」

江南圏のアパート市場で、過去の高値より数億ウォン低い価格の急売物件が登場する中、ソウル内の20億ウォン台のアパートと15億〜20億ウォン台の区間が、今後の市場の核心的な変数として浮上している。税制改正に伴う江南圏の価格調整と、それに伴う需要の移動が観察される様相だ。

税制改正の影響で江南圏の提示価格が下落…「利益実現のための物量」

最近の江南圏の不動産市場では、過去の最高値と比較して価格が大幅に下がった物件が現れている。KB Real Estate TVの映像によると、ACRO RIVER PARKの場合、従来の最高値である約63億ウォンから、現在の提示価格は53〜54億ウォン水準へと約9億ウォンほど下がっている状態であり、エムエイ・アパートも最高値36億ウォンに対し、実取引の提示価格が31億ウォン台まで下がっていることが示された。

このような現象は、税制改正による影響が大きいと分析される。ソン・スンヒョン代表は「江南圏は税制や政策に対する敏感度が非常に強い」とし、「長期保有特別控除を活用して差益を最大化しようとしていた需要者たちが、今後適用される税制キャップ（限度）などを考慮し、今売却するのが有利だと判断した結果だ」と説明した。つまり、税制改正が江南圏の高価住宅の物件放出を誘導する政策的効果を生んでおり、これにより当面の間、物件の増加と価格の下落が続く可能性があると展望した。

ただし、下落の持続性については慎重な立場だ。江南圏の購入層は資金余力が十分な需要者であるため、価格調整が発生した場合に再び買い手が流入する構造的な特性があり、下落が長期化することは難しいという分析だ。ソン代表は「江南圏のアパートが上がらないとは考えていない」とし、「持ち主が変わる過程で資金がある人々が継続的に入ってくる構造であれば、住宅価格は上がるしかない」と付け加えた。

20億ウォン台のアパートの最高値比重が60%に迫る…「梯子を登る区間」

江南圏の価格調整とは対照的に、ソウルの他の地域、特に20億ウォン台の区間では上昇傾向が顕著だ。ソン代表は「10億〜20億ウォン台の区間のアパートのうち、全体の約50〜60%程度が最高値を記録している」と明らかにした。代表的な地域としては、松坡区のHelio Cityを含む20億ウォン台の団地や、麻浦圏の20億ウォン台のアパートが高い人気を集めている。

このような需要の集中現象の背景には「住居の梯子」がある。上層の需要者は税負担が少ない区間へ移動しようとし、下層の需要者はローンを活用して上位の地域への住み替えを試みるためだ。ソン代表は「ローンのキャップ（限度）内で既存の住宅を売却し、ローンを活用したとき、高い梯子を登って上がることができる適切なラインが20億ウォン程度の区間だ」と診断した。

特に投資的な観点からの動きも捉えられている。株式と債券の投資家の約92%がソウルおよび首都圏の住宅を購入したというデータを引用し、投資傾向が強い人々が変動性のある江南・瑞草・松坡地域を先占しようとする傾向があると説明した。一方、衿川区や九老区などの10億ウォン台の地域も、ソウルの平均上昇率（6%）を上回る10%台の上昇率を見せ、需要が継続している。

今後の2〜3年の上昇率に注目すべき区間は「15億〜20億ウォン台」

今後の2〜3年の市場の流れを展望する際、最も高い上昇率を見せる区間として15億〜20億ウォン台を挙げた。この区間は、生涯初購入者よりは、既存の資産を売却して移動する「住み替え需要」が主流となる。ソン代表は「30代後半から40代前半の、勤労所得が最も高い階層がこの区間を見つめるだろう」とし、「一度移動する際に中級地以上に遠くへ跳ぼうとする傾向があるため、この価格帯が有望だ」と分析した。

一方、最近政府が発表した「500世帯未満の小規模整備事業の区長権限移譲」政策については、速度の側面での肯定的な効果は認めつつも、懸念を表明した。ソン代表は「区単位の細かな行政は可能だろうが、あまりに事業を細分化してしまうと地域の特色を損ない、乱開発を招く可能性がある」とし、「大規模開発がもたらす基盤施設および公共寄与の側面を考慮すると、大きな枠組みでの計画が重要だ」と指摘した。特に区ごとに利害関係が異なる場合、ソウルの姿が断絶した形で現れる可能性があると警戒した。

最後に、光明・鉄山再建築などで発生する公共賃貸住宅関連の葛藤については、「再開発現場において利害関係が異なる構成員間の不協和音は避けられない」としつつも、「工事費の上昇など費用負担が大きくなっている状況であるため、葛藤を早期に解決し、事業をスピード感を持って進行することが組合員たちにとって実質的な利益になる」と提言した。彼は、葛藤が長引けば物価および工事費の上昇により、結局費用がさらに増える可能性があることを強調した。