江南地区急售频现导致20亿韩元区间需求转移……“关注15~20亿韩元区间的上涨势头”

在江南地区公寓市场中，相比高点价格低出数亿韩元的急售房源不断出现，首尔市内20亿韩元区间的公寓以及15亿至20亿韩元区间正成为未来市场的核心变量。目前观察到由于税制改革导致的江南地区价格调整以及随之而来的需求转移现象。

受税制改革影响江南地区报价下跌……“实现收益的抛售量”

最近在江南地区房地产市场中，出现了价格较以往新高大幅下降的房源。根据 KB Real Estate TV 的视频显示，以 ACRO RIVER PARK 为例，其报价已从之前的约 63亿韩元降至目前的 53~54亿韩元水平，下降了约 9亿韩元；MA Apartment 的实际交易报价也从新高的 36亿韩元降至 31亿韩元水平。

分析认为，这种现象受税制改革的影响较大。Song Seung-hyeon 代表解释称：“江南地区对税制或政策的敏感度非常高。那些原本想利用长期持有特别扣除来最大化差价的需求者，考虑到未来可能适用的税制上限（Cap）等因素，判断现在出售更为有利。”也就是说，税制改革正在产生诱导江南地区高价住宅抛售的政策效应，因此预计短期内会出现房源增加和价格下跌的情况。

不过，对于下跌的持续性，持谨慎态度。分析认为，由于江南地区的购买层是资金实力充足的需求者，一旦发生价格调整，就会出现买盘再次流入的结构性特征，因此很难出现长期下跌。Song 代表补充道：“我不认为江南地区的公寓涨不上去。如果是在换手过程中，资金充裕的人群持续进入的这种结构，房价必然会上涨。”

20亿韩元区间公寓新高占比接近60%……“爬楼梯的区间”

与江南地区的价格调整形成鲜明对比的是，首尔其他地区，特别是20亿韩元区间，上涨势头显著。Song 代表表示：“在10亿~20亿韩元区间的公寓中，约有50~60%记录了新高。”代表性地区包括包含松坡区 Helio City 在内的20亿韩元区间社区，以及麻浦地区的20亿韩元区间公寓，正受到高度欢迎。

这种需求集中的背景在于“居住阶梯”。上层需求者倾向于向税收负担较轻的区间移动，而下层需求者则试图利用贷款实现向高级别地区的置换。Song 代表诊断称：“在贷款上限内出售现有住宅并利用贷款时，能够通过高阶梯向上攀升的适中线段大约就在20亿韩元左右的区间。”

特别是从投资角度也捕捉到了这种动向。引用数据显示，约92%的股票和债券投资者购买了首尔及首都圈的住宅，并解释称，投资倾向较强的人群有抢占具有波动性的江南、瑞草、松坡地区的倾向。另一方面，衿川区、九老区等10亿韩元区间的涨幅也达到了10%以上，超过了首尔平均涨幅（6%），需求持续存在。

未来2~3年值得关注的上涨区间是“15亿~20亿韩元”

在预测未来2~3年的市场走向时，他认为涨幅最高的区间将是15亿~20亿韩元。该区间的主力并非首次购房者，而是通过出售现有资产进行置换的“置换需求”。Song 代表分析称：“30岁后期到40岁初期、劳动所得最高的阶层将会关注这一区间。因为他们有一种在移动时倾向于向中级以上地区大幅跃升的趋势，所以这个价格带很有前景。”

另一方面，对于政府最近公布的“500户以下小规模整备事业向区长移交权限”政策，虽然认可其在速度方面的积极效果，但也表达了担忧。Song 代表指出：“虽然可以实现区层面的细致行政，但如果过度拆分事业，可能会破坏地区的特色并导致乱开发。考虑到大规模开发带来的基础设施及公共贡献方面，宏观层面的规划非常重要。”他特别警惕，如果各区利益关系不同，首尔的面貌可能会呈现出断裂的形式。

最后，对于光明铁山重建等发生的与公共租赁住宅相关的冲突，他建议：“在再开发现场，不同利益关系成员之间的不和谐是不可避免的。但由于目前处于建筑成本上升等成本负担加大的情况下，尽早解决冲突并快速推进事业，对组合员来说才是实际利益。”他强调，如果冲突拖延，由于物价及建筑成本上升，最终会导致成本进一步增加。