“首尔月租房及全租房供应异常短缺”……Kim Hak-ryeol所长分析首都圈房地产需求

在首都圈房地产市场中，首尔的全租房和月租房供应量持续出现异常短缺的现象。Smart Tube房地产调查研究所Kim Hak-ryeol所长最近出演了YouTube频道“Understanding：世间所有知识”，分析了当前首尔租赁房源短缺的现象以及住房需求的结构性原因。

首尔月租房及全租房供应量骤减，受入住量减少及规制影响

Kim Hak-ryeol所长诊断称，过去在1,000户规模的社区中，全租房及月租房供应量通常维持在5%左右（约50户），而现在已缩减至1~3户的程度，处于异常状况。他将这种供应短缺的原因之一归结为新入住量的减少。分析认为，随着首尔公寓入住量从过去的4万户左右减少到目前的2万户水平，入住时提供的租赁房源也随之减少了近一半。

此外，他解释说政府的规制政策正起到抑制全租房及月租房供应的作用。特别是由于在土地交易许可区域内不允许通过带全租房的方式进行买卖，只能进行以实际居住为目的的购买，从而导致租赁房源被迫减少。Kim所长提到了为了确保全租房供应，有必要解除土地交易许可区域或恢复租赁事业者制度等。

尽管人口减少，首尔住房需求仍维持的结构性原因

Kim所长解释说，尽管首尔人口正在减少，但住房需求依然很高，其原因不在于人口总数，而在于“世代分化”和“地方流入”。他指出，居住形态已从过去的大家庭中心转变为现在的世代分离并形成独立家庭的结构，因此即使人口总数减少，所需的住房数量反而呈现增加态势。此外，从地方进入首尔的需求持续发生，导致待机需求不断积累。

实际上，地方上居住在高级地段的人士搬迁至首尔主要社区的案例展示了需求的流动。Kim所长以持有昌原高级地段公寓的案例为例，补充说随着首尔主要社区（如Olympic Park Foreon等）实际居住义务的延期结束，地方需求正流入首尔，从而形成了首尔需求增加而地方需求减少的结构。

房地产选择标准，就业机会与交通网的重要性

作为今后选择住房时应考虑的核心指标，Kim所长强调了就业机会和交通网。他警告说，如果与首尔缺乏连接性，或者地区本身没有就业增长，需求可能会流失。相反，他分析认为，连接了GTX等新交通网，或是有三星电子、SK hynix等大规模产业园入驻的地区，具有值得关注的价值。

此外，他提出了全租房价格作为判断价格走势的重要指标。他解释说，在1~2年内全租房价格持续上涨的地区，由于有实际需求支撑，未来极有可能导致买卖价格上涨。同时他预测，随着高龄化时代的加深，比起以学区为中心的的需求，具备医院、生活便利设施及广域交通网的新城市价值可能会变得更大。

来源：原视频（YouTube）