"Escase inusual de oferta de alquiler en Seúl"... El director Kim Hak-ryeol analiza la demanda inmobiliaria en la región metropolitana

En el mercado inmobiliario de la región metropolitana, persiste un fenómeno de escasez inusual de oferta de alquiler de tipo Jeonse y mensual en Seúl. El director del Smart Tube Real Estate Research Institute, Kim Hak-ryeol, apareció recientemente en el canal de YouTube 'Understanding: All the Knowledge in the World' para analizar la actual escasez de oferta de alquiler en Seúl y las causas estructurales de la demanda de vivienda.

Caída drástica de la oferta de alquiler en Seúl: el impacto de la reducción de nuevas ocupaciones y las regulaciones

El director Kim Hak-ryeol diagnosticó que, a diferencia del pasado, cuando en un complejo de 1,000 unidades existían habitualmente unas 50 unidades de alquiler (alrededor del 5%), la situación actual es inusual, reduciéndose a un nivel de solo 1 a 3 unidades. Señaló la disminución de las nuevas ocupaciones como una de las causas de esta escasez. El análisis indica que, dado que la oferta de ocupaciones de apartamentos en Seúl ha pasado de unas 40,000 unidades en el pasado a unas 20,000 actualmente, la oferta de alquiler que se suministraba al momento de la ocupación también ha disminuido casi a la mitad.

Además, explicó que las políticas regulatorias del gobierno están actuando como un factor que restringe la oferta de alquiler. Específicamente, analizó que dentro de las zonas sujetas a la autorización de transacciones de tierras, no se permite la compra con un contrato de Jeonse incluido, lo que obliga a que solo sea posible la compra con fines de residencia real, resultando en una reducción forzada de la oferta de alquiler. El director Kim mencionó la necesidad de medidas como la revocación de las zonas de autorización de transacciones de tierras o la reactivación del sistema de operadores de alquiler para asegurar la oferta de Jeonse.

Causas estructurales de la alta demanda de vivienda en Seúl a pesar de la disminución de la población

El director Kim explicó que, aunque la población de Seúl está disminuyendo, la razón por la que la demanda de vivienda sigue siendo alta no es el número de personas en sí, sino la "división de hogares" y la "inmigración desde las provincias". Explicó que, al pasar de un modelo de residencia centrado en familias extensas en el pasado a una estructura actual donde los hogares se separan para formar unidades independientes, aunque el número de personas disminuya, el número de viviendas necesarias tiende a aumentar. Además, analizó que se está acumulando una demanda latente debido al flujo constante de personas que intentan ingresar de las provincias a Seúl.

De hecho, explicó que los casos en los que residentes de zonas de alto nivel en las provincias se mudan a complejos principales de Seúl muestran el flujo de la demanda. El director Kim añadió, citando el caso de poseer un apartamento en una zona de alto nivel en Changwon, que a medida que finaliza el periodo de exención de la obligación de residencia real en los principales complejos de Seúl (como Olympic Park Foreon, entre otros), se está formando una estructura donde la demanda de las provincias fluye hacia Seúl, aumentando la demanda en Seúl y disminuyendo la de las provincias.

Criterios de selección inmobiliaria: la importancia del empleo y la red de transporte

Como indicadores clave a considerar al elegir una vivienda en el futuro, el director Kim enfatizó el empleo y la red de transporte. Advirtió que las zonas que carecen de conectividad con Seúl o que no presentan un aumento de empleos en la propia región podrían perder demanda. Por el contrario, analizó que las zonas que se conecten con nuevas redes de transporte como el GTX, o donde se establezcan grandes complejos industriales como Samsung Electronics o SK hynix, tienen un valor digno de atención.

Asimismo, propuso el precio del Jeonse como un indicador importante para juzgar la tendencia de los precios. Explicó que las zonas donde el precio del Jeonse aumenta constantemente durante 1 o 2 años tienen una alta probabilidad de derivar en un aumento de los precios de venta en el futuro, ya que cuentan con el respaldo de la demanda real. Además, pronosticó que, a medida que se intensifique la era del envejecimiento de la población, el valor de las nuevas ciudades que cuentan con hospitales, servicios de conveniencia y redes de transporte regional podría aumentar más que la demanda centrada en distritos escolares.

Fuente: vídeo original (YouTube)