"서울 전월세 물량 이례적 부족"…김학렬 소장이 분석한 수도권 부동산 수요

수도권 부동산 시장에서 서울의 전세와 월세 물량이 이례적으로 부족한 현상이 지속되고 있다. 스마트튜브 부동산조사연구소 김학렬 소장은 최근 유튜브 채널 '언더스탠딩'에 출연해 현재 서울의 임차 물량 부족 현상과 주택 수요의 구조적 원인을 분석했다.

서울 전월세 물량 급감, 입주 물량 감소와 규제의 영향

김학렬 소장은 과거 1,000세대 단지에서 통상 5% 수준인 50개 정도의 전월세 물량이 존재했던 것과 달리, 현재는 1~3개 수준으로 줄어든 이례적인 상황이라고 진단했다. 이러한 물량 부족의 원인 중 하나로 신규 입주 물량의 감소를 꼽았다. 서울 아파트 입주 물량이 과거 4만 개 전후에서 현재 2만 개 수준으로 줄어들면서, 입주 시 공급되던 임차 물량 또한 절반 가까이 감소했다는 분석이다.

또한, 정부의 규제 정책이 전월세 공급을 억제하는 요인으로 작용하고 있다고 설명했다. 특히 토지거래허가구역 내에서는 전세를 끼고 매매하는 것이 허가되지 않아, 실거주 목적의 매수만 가능해짐에 따라 임차 물량이 강제로 줄어드는 결과가 나타나고 있다고 분석했다. 김 소장은 전세 물량 확보를 위해 토지거래허가구역 해지나 임대사업자 제도 부활 등의 필요성을 언급했다.

인구 감소에도 유지되는 서울 주택 수요의 구조적 원인

서울의 인구가 감소하고 있음에도 주택 수요가 높은 이유는 인구수 자체가 아닌 '세대 분화'와 '지방 유입'에 있다고 김 소장은 설명했다. 과거 대가족 중심의 거주 형태에서 현재는 세대가 분리되어 독립된 가구를 형성하는 구조로 변하면서, 인구수는 줄어도 필요한 주택의 숫자는 오히려 증가하는 양상을 보인다는 것이다. 여기에 지방에서 서울로 진입하려는 수요가 지속적으로 발생하며 대기 수요가 쌓이고 있다고 분석했다.

실제로 지방의 상급지 거주자가 서울의 주요 단지로 이동하는 사례가 수요의 흐름을 보여준다고 설명했다. 김 소장은 창원의 상급지 아파트를 보유한 사례를 들어, 서울의 주요 단지(올림픽파크포레온 등) 실거주 의무 유예 기간이 종료됨에 따라 지방의 수요가 서울로 유입되며 서울의 수요는 늘고 지방의 수요는 줄어드는 구조가 형성되고 있다고 덧붙였다.

부동산 선택 기준, 일자리와 교통망의 중요성

향후 주택을 선택할 때 고려해야 할 핵심 지표로 김 소장은 일자리와 교통망을 강조했다. 서울과의 연결성이 없거나 지역 자체의 일자리 증가가 없는 지역은 수요가 빠질 수 있다고 경고했다. 반면, GTX 등 새로운 교통망이 연결되거나 삼성전자, SK하이닉스와 같은 대규모 산업단지가 들어서는 지역은 주목할 만한 가치가 있다고 분석했다.

또한, 가격 흐름을 판단하는 중요한 지표로 전세가를 제시했다. 1~2년 동안 전세가격이 꾸준히 상승하는 지역은 실수요가 뒷받침되기 때문에 향후 매매가격 상승으로 이어질 가능성이 높다는 설명이다. 아울러 고령화 시대가 심화됨에 따라 학군 중심의 수요보다는 병원, 생활편의시설, 광역교통망을 갖춘 신도시의 가치가 커질 수 있다고 전망했다.

출처: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 유튜브 「무늬만 서울 vs 교통 좋은 경기도, 어디를 사야할까? 집값 오르는 3가지 조건 (김학렬 소장 / 스마트튜브 부동산조사연구소)」