「ソウルの伝貰・月貰物件が異例の不足」…キム・ハクリョル所長が分析する首都圏不動産需要

首都圏の不動産市場において、ソウルの伝貰と月貰の物件が異例に不足している現象が続いている。スマートチューブ不動産調査研究所のキム・ハクリョル所長は、最近のYouTubeチャンネル「アンダースタンディング：世界のあらゆる知識」に出演し、現在のソウルの賃貸物件不足現象と住宅需要の構造的な原因を分析した。

ソウルの伝貰・月貰物件が急減、入居物件の減少と規制の影響

キム・ハクリョル所長は、かつて1,000世帯規模の団地では通常5%水準である50件程度の伝貰・月貰物件が存在していたのに対し、現在は1〜3件程度にまで減少している異例の状況だと診断した。このような物件不足の原因の一つとして、新規入居物件の減少を挙げた。ソウルのマンションの入居物件が、かつての4万戸前後から現在は2万戸水準に減少したことで、入居時に供給されていた賃貸物件も半分近く減少したという分析だ。

また、政府の規制政策が伝貰・月貰の供給を抑制する要因として作用していると説明した。特に土地取引許可区域内では、伝貰を挟んだ売買（転貸を前提とした購入）が許可されないため、実居住目的の購入のみが可能となり、その結果として賃貸物件が強制的に減少していると分析した。キム所長は、伝貰物件を確保するために、土地取引許可区域の解除や賃貸事業者制度の復活などの必要性に言及した。

人口減少にもかかわらず維持されるソウルの住宅需要の構造的な原因

ソウルの人口が減少しているにもかかわらず住宅需要が高い理由は、人口数そのものではなく「世帯分化」と「地方からの流入」にあるとキム所長は説明した。かつての大家族中心の居住形態から、現在は世帯が分離して独立した世帯を形成する構造に変わったことで、人口数は減っても必要な住宅の数はむしろ増加する傾向にあるという。これに、地方からソウルへ参入しようとする需要が継続的に発生し、待機需要が積み上がっていると分析した。

実際に、地方の上級地の居住者がソウルの主要な団地へと移動する事例が、需要の流れを示していると説明した。キム所長は、昌原の上級地のマンションを保有している事例を挙げ、ソウルの主要な団地（オリンピックパーク・フォレオンなど）の実居住義務猶予期間が終了することに伴い、地方の需要がソウルへ流入し、ソウルの需要は増え、地方の需要は減るという構造が形成されていると付け加えた。

不動産選択の基準、仕事と交通網の重要性

今後の住宅選択において考慮すべき核心的な指標として、キム所長は仕事と交通網を強調した。ソウルとの連結性がない、あるいは地域自体の仕事の増加がない地域は、需要が抜ける可能性があると警告した。一方、GTXなどの新しい交通網が連結されたり、サムスン電子やSK hynixのような大規模な産業団地が設置される地域は、注目に値する価値があると分析した。

また、価格の流れを判断する重要な指標として伝貰価格を提示した。1〜2年間にわたり伝貰価格が着実に上昇する地域は、実需要に裏打ちされているため、今後の売買価格の上昇につながる可能性が高いという説明だ。あわせて、高齢化時代が深化するにつれて、学区中心の需要よりも、病院、生活便益施設、広域交通網を備えた新都市の価値が高まる可能性があると展望した。

出典：元の動画（YouTube）