光教“热门地”的没落？ALLEYWAY GWANGGYO空置率激增，商业圈面临危机

过去被视为水原光教代表性“热门地”并创下500万游客记录的商业圈，近期因严重的空置问题正面临困难。以2019年开业的“ALLEYWAY GWANGGYO”为例，这里曾因汇集了各具特色的店铺而充满活力，但目前沿着内部动线出现了连续的空置现象，商业圈萎缩的迹象已变得显而易见。

可达性降低与高昂运营成本引发的“空置恶性循环”

根据YouTube频道“Jayeongeop Diary”的视频显示，ALLEYWAY GWANGGYO陷入低迷的原因被指向了地理位置的局限性和成本负担。据指出，该商业圈虽然位于光教湖水公园附近，但由于其结构特征是无法与湖边步道直接连接，必须通过楼梯向上走，导致可达性较低。分析认为，在开业初期，凭借SNS的热度，顾客可以进行“目的型访问”主动前来，但在新鲜感消失后，较低的可达性便成为了缺点。

成本问题也被列为主要原因。视频中提到，过去高昂的停车费是阻碍顾客再次光临的因素。此外，入驻企业的运营负担也很大。据说明，ALLEYWAY GWANGGYO采用了按销售额一定比例缴纳佣金的佣金店模式，这种结构导致销售额高时佣金负担重，而销售额下降时则难以承担固定管理费和人工费等。这种运营负担最终导致了店铺撤离，而店铺撤离后留下的空位又再次产生空置，这种“恶性循环”的重复导致商业圈的活力急剧下降。

周边商业圈的聚集效应与MD配置的重要性

商业圈内竞争格局的变化也成为了变量。分析认为，自ALLEYWAY GWANGGYO开业后，光教中央站附近的Galleria Department Store、LOTTE OUTLETS、AVENUE FRANCE等大型商业设施聚集成了庞大的商业圈，随着顾客集中到湖水公园附近的其它主要商业圈，ALLEYWAY GWANGGYO自身的差异化优势被削弱了。随着顾客向商业圈发达的方向聚集，ALLEYWAY GWANGGYO的地位相对变窄了。

综合现场相关人士的意见，为了今后恢复商业活力，似乎需要进行适当的MD（商品配置）重组以及管理团的高效运营。视频出演者展望称：“只要MD配置能够妥善调整，且管理团运营得当，这里完全可以再次变得繁荣。”在个体经营现场，比起一次性的走红，如何维持让顾客持续光临的动力被提出了作为商业圈生存的核心课题。