“供应不足比利率更强” 首尔公寓“沉默的上涨”诊断

首尔房地产市场正呈现出买卖、全租、月租同时上涨的“三重强势”态势，波动性正在增大。特别是供应不足问题正成为市场的核心变量，有分析认为，供应不足的影响力比加息趋势更为强大。

将持续至2030年的供应不足与“沉默的上涨”

根据KB Real Estate TV转述的Choi Yun-seong代表的分析，目前的首尔公寓市场在交易量减少的状态下，呈现出价格悄然上涨的“沉默的上涨”态势。特别是预计到2030年，首尔的公寓供应不足问题将非常严重。解释称，即使现在开始动工，距离实际入住也需要约4年时间，因此短期内必然会持续确定的供应量不足的情况。

这种供需失衡正在施加价格上涨的压力。最近首尔郊区的全新公寓价格暴涨，在东大门区里门洞或城北区一带也出现了超过20亿韩元的创新高价格。特别是普通民众关注度较高的15亿韩元以下公寓涨势显著，在芦原区等部分地区，周涨幅创下了500周以来的最高值，市场正在发生变化。

关于加息影响与贷款逾期率的市场诊断

关于加息对房价的影响，有意见提出需要观察经济增长率与基准利率之间的差异。若要使加息成为抑制房价的变量，利率与经济增长率之间的差距必须足够大，但在目前的结构下，分析认为加息的影响力很难压倒供应不足这一变量。这被比喻为给跑得很快的马挂上沉重的砝码，很难完全停止上涨趋势。

对于最近令人担忧的贷款逾期率，提到了统计上的错觉可能性。虽然部分媒体报道称逾期率急剧上升，但实际抵押贷款逾期率显示在0.28%左右。与美国房地产抵押贷款逾期率超过1%的情况相比，这是一个相对稳定的数值，理由是由于贷款管制（DSR、LTV等）导致多套房持有者的资金贷款受到限制，贷款结构本身管理得非常健康。

资产管理策略，“精明的一套”与持有税考量

在资产管理方面，强调了以个人可用现金为标准的“精明的一套”策略。分析认为，在相同价格区间内，选择地段更好的地方，或者为了长期资产形成而考虑重建可能性高的社区会更有利。

此外，购买高价公寓时必须计算持有税负担。如果购买江南等地的超高价公寓，判断产生的持有税是否在个人现金流可承受的水平内至关重要。由于根据税法修正案等可能会导致税收负担发生变化，因此建议对于面临退休或现金流受限的人群，需要考虑持有税负担，采取选择适宜价格区间住宅的策略。

来源：原视频（YouTube）