"La escasez de oferta es más fuerte que los tipos de interés": Diagnóstico del 'rally silencioso' de los apartamentos en Seoul

El mercado inmobiliario de Seoul está mostrando un "triple auge" en el que las ventas, los alquileres de larga duración (jeonse) y los alquileres mensuales suben simultáneamente, aumentando la volatilidad. En particular, el problema de la escasez de oferta está surgiendo como una variable clave del mercado, y los análisis sugieren que el impacto de la falta de suministro es más fuerte que la tendencia de subida de los tipos de interés.

La escasez de oferta que continuará hasta 2030 y el 'rally silencioso'

Según el análisis del representante Choi Yun-seong presentado por KB Real Estate TV, el mercado actual de apartamentos en Seoul presenta un patrón de "rally silencioso", donde los precios suben silenciosamente a pesar de que el volumen de transacciones ha disminuido. Se pronostica que el problema de la escasez de oferta de apartamentos en Seoul será grave hasta el año 2030. La explicación es que, incluso si se inicia la construcción actualmente, se requieren aproximadamente 4 años hasta la ocupación real, por lo que, a corto plazo, la situación de insuficiencia de la oferta confirmada será inevitable.

Este desequilibrio entre la oferta y la demanda está presionando el aumento de los precios. Recientemente, los precios de los apartamentos nuevos en las zonas periféricas de Seoul han experimentado un aumento repentino, y en áreas como Imun-dong en Dongdaemun-gu o la zona de Seongbuk-gu, están apareciendo nuevos máximos históricos que superan los 2.000 millones de wones. Especialmente notable es el ascenso de los apartamentos de menos de 1.500 millones de wones, que despiertan gran interés entre la gente común; en algunas zonas como Nowon-gu, se están observando cambios en el mercado, con tasas de aumento semanal alcanzando su punto más alto en 500 semanas.

Diagnóstico del mercado sobre el impacto de la subida de tipos y la tasa de morosidad de los préstamos

Respecto al impacto de la subida de los tipos de interés en los precios de la vivienda, se ha planteado la opinión de que se debe observar la diferencia entre la tasa de crecimiento económico y el tipo de interés de referencia. Para que la subida de los tipos sea una variable que controle los precios de la vivienda, la brecha entre el tipo de interés y la tasa de crecimiento económico debe ser suficiente; sin embargo, bajo la estructura actual, el análisis indica que es difícil que el impacto de la subida de tipos supere la variable de la escasez de oferta. Esto se compara con poner un peso pesado a un caballo que corre bien, lo que dificulta detener completamente la tendencia alcista.

Sobre la reciente preocupación por la tasa de morosidad de los préstamos, se mencionó la posibilidad de una ilusión estadística. Aunque algunos medios informan de un aumento repentino en la tasa de morosidad, la tasa real de morosidad de los préstamos con garantía hipotecaria se sitúa en torno al 0,28%. Esta es una cifra relativamente estable en comparación con la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos, que supera el 1%, y se presentó como argumento el hecho de que la estructura de los préstamos se gestiona de forma saludable, como la limitación de los préstamos para propietarios de múltiples viviendas debido a las regulaciones crediticias (DSR, LTV, etc.).

Estrategia de gestión de activos: 'Una sola propiedad inteligente' y consideración de los impuestos sobre la propiedad

En términos de gestión de activos, se enfatiza la estrategia de "una sola propiedad inteligente" basada en el efectivo disponible de cada individuo. El análisis sugiere que, ante el mismo rango de precios, es ventajoso elegir una ubicación mejor o considerar complejos con alta probabilidad de reconstrucción para la formación de activos a largo plazo.

Además, al comprar apartamentos de alto valor, es imprescindible calcular la carga de los impuestos sobre la propiedad. Es importante determinar si los impuestos sobre la propiedad que se generan al comprar apartamentos de ultra lujo en zonas como Gangnam pueden ser soportados por el flujo de caja personal. Dado que la carga fiscal puede variar según las enmiendas a la ley tributaria, se aconsejó que, para quienes se acercan a la jubilación o tienen un flujo de caja limitado, es necesaria una estrategia de seleccionar viviendas en un rango de precio adecuado considerando la carga de los impuestos sobre la propiedad.

Fuente: vídeo original (YouTube)