"공급 부족이 금리보다 세다" 서울 아파트 '침묵의 랠리' 진단

서울 부동산 시장이 매매와 전세, 월세가 동시에 상승하는 '트리플 강세'를 보이며 변동성이 커지고 있다. 특히 공급 부족 문제가 시장의 핵심 변수로 떠오르며, 금리 인상 기조보다 공급 부족의 영향력이 더 강력하게 작용하고 있다는 분석이 나온다.

2030년까지 이어질 공급 부족과 '침묵의 랠리'

KB부동산TV가 전한 최윤성 대표의 분석에 따르면, 현재 서울 아파트 시장은 거래량이 줄어든 상태에서 가격이 조용히 오르는 '침묵의 랠리' 양상을 띠고 있다. 특히 2030년까지 서울의 아파트 공급 부족 문제가 심각할 것으로 전망된다. 현재 착공을 하더라도 실제 입주까지는 약 4년이 소요되기 때문에, 단기적으로는 확정된 공급 물량이 부족한 상황이 지속될 수밖에 없다는 설명이다.

이러한 수급 불균형은 가격 상승을 압박하고 있다. 최근 서울 외곽 지역의 신축 아파트 가격이 급등하며, 동대문구 이문동이나 성북구 일대에서도 20억 원을 상회하는 신고가가 나타나고 있다. 특히 서민들의 관심이 높은 15억 이하 아파트의 상승세가 두드러지며, 노원구 등 일부 지역에서는 주간 상승률이 500주 만에 최고치를 기록하는 등 시장의 변화가 나타나고 있다.

금리 인상 영향과 대출 연체율에 대한 시장 진단

금리 인상이 집값에 미치는 영향에 대해서는 경제성장률과 기준금리의 차이를 살펴봐야 한다는 의견이 제시됐다. 금리 인상이 집값을 잡는 변수가 되기 위해서는 금리와 경제성장률의 격차가 충분해야 하는데, 현재의 구조에서는 금리 인상의 영향력이 공급 부족이라는 변수를 압도하기 어렵다는 분석이다. 이는 마치 잘 달리는 말에 무거운 추를 다는 것과 같아 상승 흐름을 완전히 멈추기는 어렵다는 비유로 이어진다.

최근 우려되는 대출 연체율에 대해서는 통계적 착시 가능성을 언급했다. 일부 매체에서 연체율이 급증했다고 보도하고 있으나, 실제 담보대출 연체율은 0.28% 수준으로 나타났다. 이는 미국의 부동산 담보대출 연체율이 1%대를 상회하는 것과 비교하면 상대적으로 안정적인 수치이며, 대출 규제(DSR, LTV 등)로 인해 다주택자의 자금 대출이 제한되는 등 대출 구조 자체가 건전하게 관리되고 있다는 점이 근거로 제시됐다.

자산 관리 전략, '똘똘한 한 채'와 보유세 고려

자산 관리 측면에서는 개인의 가용 현금을 기준으로 한 '똘똘한 한 채' 전략이 강조된다. 동일한 가격대라면 입지가 더 좋은 곳을 선택하거나, 장기적인 자산 형성을 위해 재건축 가능성이 높은 단지를 고려하는 것이 유리하다는 분석이다.

또한, 고가 아파트 매수 시에는 보유세 부담을 반드시 계산해야 한다. 강남 등지의 초고가 아파트를 매수할 경우 발생하는 보유세가 개인의 현금 흐름을 감당할 수 있는 수준인지 판단하는 것이 중요하다. 세법 개정안 등에 따라 세 부담이 달라질 수 있으므로, 은퇴를 앞두거나 현금 흐름이 제한적인 경우 보유세 부담을 고려해 적정 가격대의 주택을 선택하는 전략이 필요하다고 조언했다.

출처: KB부동산TV 유튜브 「“외곽 20억 시대, 월세 160만 원?” 이제 시작이라는 서울 아파트 ‘침묵의 랠리’ 실체 (망고쌤 풀버전)」