「供給不足が金利よりも強い」ソウルのマンション「沈黙のラリー」を診断

ソウルの不動産市場が売買と伝貰、月貰が同時に上昇する「トリプル強勢」を見せ、変動性が大きくなっている。特に供給不足の問題が市場の核心変数として浮上しており、金利引き上げ基調よりも供給不足の影響力がより強力に作用しているとの分析が出ている。

2030年まで続く供給不足と「沈黙のラリー」

KB Real Estate TVが伝えたチェ・ユンソン代表の分析によると、現在のソウルのマンション市場は取引量が減少した状態で価格が静かに上がる「沈黙のラリー」の様相を呈している。特に2030年までソウルのマンション供給不足問題が深刻になると予想される。現在着工したとしても実際の入居までは約4年を要するため、短期的には確定した供給物量が不足する状況が続くしかないとの説明だ。

このような需給の不均衡は価格上昇を圧迫している。最近、ソウル郊外地域の新築マンション価格が急騰し、東大門区里門洞や城北区一帯でも20億ウォンを上回る最高値が現れている。特に庶民の関心が高い15億ウォン以下のマンションの上昇勢が顕著であり、蘆原区など一部地域では週間上昇率が500週ぶりに最高値を記録するなど、市場の変化が現れている。

金利引き上げの影響と貸出延滞率に対する市場診断

金利引き上げが住宅価格に及ぼす影響については、経済成長率と基準金利の差を見るべきだという意見が提示された。金利引き上げが住宅価格を抑える変数となるためには、金利と経済成長率の格差が十分でなければならないが、現在の構造では金利引き上げの影響力が供給不足という変数を圧倒することは難しいとの分析だ。これは、よく走る馬に重い錘を付けるようなものであり、上昇の流れを完全に止めることは難しいという比喩に繋がる。

最近懸念されている貸出延滞率については、統計的な錯覚の可能性に言及した。一部のメディアでは延滞率が急増したと報じているが、実際の担保貸出延滞率は0.28%水準として現れた。これはアメリカの不動産担保貸出延滞率が1%台を上回ることと比較すれば相対的に安定的な数値であり、貸出規制（DSR、LTVなど）により多住宅所有者の資金貸出が制限されるなど、貸出構造自体が健全に管理されている点が根拠として提示された。

資産管理戦略、「賢い一軒」と保有税の考慮

資産管理の側面では、個人の可用現金に基づいた「賢い一軒」戦略が強調される。同一の価格帯であれば立地がより良い場所を選択したり、長期的な資産形成のために再建築の可能性が高い団地を考慮したりすることが有利であるとの分析だ。

また、高価なマンションを購入する際には、保有税の負担を必ず計算しなければならない。江南などの超高価マンションを購入する場合に発生する保有税が、個人のキャッシュフローで賄える水準なのかを判断することが重要だ。税法改正案などによって税負担が変わる可能性があるため、退職を控えていたりキャッシュフローが制限的であったりする場合は、保有税の負担を考慮して適正価格帯の住宅を選択する戦略が必要だと助言した。

出典：元の動画（YouTube）