土地交易许可区实居住延期最长可至2029年……入住时间将推迟

在土地交易许可区内购买住宅时，可以延期履行实居住义务的期限将会延长。根据国土交通部发布的最新内容，土地交易许可区内的实居住延期申请期限预计将从现有的2026年底延长至2027年底，增加1年。特别是不仅包括现有的租赁合同，还将包括使用合同续签请求权后的续签合同，最高可获得2年的实居住延期认可。因此，若符合条件，入住时间最长可以推迟至2029年底。

确认土地交易许可对象及签约时的注意事项

在土地交易许可区内购买公寓或住宅时，不仅是建筑物，还包括作为建筑用地份额的土地份额，因此必须确认是否属于许可对象。虽然首尔25个自治区和京畿道12个地区被划定为规制地区及土地交易许可区，但并非所有的商铺或公寓式住宅都是对象。应以公寓、联排住宅、多户住宅等指定的个别小区为中心，查看是否属于许可对象。可以通过土地利用规划确认书确认是否为对象。

关于签约时点，有观点指出，在获得许可前签署的预定合同可能会根据许可结果处于不确定的无效状态。如果未能获得许可，合同可能会追溯无效，因此在合同书中明确卖方和买方将配合申请许可，以及在不予许可时关于退还定金及调整尾款等详细特约事项是非常重要的。原则上，许可申请由卖方和买方共同申请，主管机关原则上应在收到申请之日起15日内决定是否许可。

违反实居住义务时产生的罚款与处罚

实居住延期仅是为无房实际需求者推迟入住时间的特例，实居住义务本身并未消失。如果在获得许可并取得所有权后，未实际居住2年而是进行出租或出售，将会受到严格制裁。若未按许可目的使用而置之不理，可能会被处以取得金额10%的罚款；若进行出租，则处以取得金额7%的罚款；若未经许可变更使用目的，则处以5%的罚款。此时作为基准的金额并非公示价格，而是实际交易价格。

如果为了满足许可条件而利用家人名义隐瞒实际居住者，将被视为规避土地交易许可制度的潜脱行为。这属于通过不正当方法获得许可的行为，可能面临2年以下的有期徒刑，或以个别公示地价为基准处以30%以下的罚款。此外，以子女名义购买但由父母承担资金时，可能会同时产生名义信托问题和赠与税问题。

与赠与·继承及拍卖交易的区别

并非所有的不动产转移交易都是土地交易许可的对象。由于土地交易许可针对的是支付对价后所有权转移的有偿买卖交易，因此没有对价关系的单纯赠与或继承被排除在许可对象之外。不过，在赠与的情况下，必须考虑赠与税、取得税，以及在10年内转让时产生的递延课税问题；而连同债务一起转移的负担附赠，根据子女的债务偿还能力，其让渡税和赠与税会有所不同，因此需要注意。此外，根据民事执行法进行的法院拍卖也属于无需获得土地交易许可的例外情况。

指定为土地交易许可区并不直接导致取得税或让渡税的加重。土地交易许可区是规制利用义务的制度，与处理税收和贷款规制的调控对象地区是不同的制度。不过，如果特定地区同时被指定为这两种规制，税收负担可能会同时增加，因此应分别确认该不动产是否被指定为规制地区以及所拥有的住宅数量。