Se prorroga la prórroga de residencia real en zonas sujetas a permiso para transacciones de terrenos hasta 2029: el momento de la mudanza se retrasará

El periodo durante el cual se puede prorrogar la obligación de residencia real al comprar una vivienda dentro de una zona sujeta a permiso para transacciones de terrenos aumentará. Según el nuevo contenido anunciado por el Ministry of Land, Infrastructure and Transport, el periodo de solicitud de prórroga de residencia real en las zonas sujetas a permiso para transacciones de terrenos se extenderá un año más, pasando de finales de 2026 a finales de 2027. En particular, además de los contratos de arrendamiento existentes, se incluirán también los contratos renovados mediante el uso del Derecho a solicitar la renovación del contrato de arrendamiento, permitiendo que se reconozca una prórroga de residencia real de hasta 2 años. En consecuencia, si se cumplen las condiciones, será posible retrasar el momento de la mudanza para la residencia real hasta finales de 2029.

Confirmación del objeto de permiso de transacción de terrenos y precauciones al contratar

Al comprar un apartamento o una vivienda en una zona sujeta a permiso para transacciones de terrenos, se adquiere no solo el edificio, sino también la cuota de la tierra, que es la participación en el terreno, por lo que es imprescindible verificar si es objeto de permiso. Aunque 25 distritos autónomos de Seoul y 12 regiones de Gyeonggi Province están agrupados como zonas reguladas y zonas sujetas a permiso para transacciones de terrenos, no todos los locales comerciales u officetels son objeto de esta regulación. Se debe examinar si es objeto de permiso centrándose en complejos individuales designados, como apartamentos, viviendas adosadas o multifamiliares. Se puede verificar si es objeto de permiso a través del Certificado de confirmación del plan de uso del suelo.

En relación con el momento de la contratación, se señala que un contrato preliminar celebrado antes de obtener el permiso puede quedar en un estado de nulidad fluctuante dependiendo de si se concede el permiso o no. Si no se concede el permiso, el contrato puede quedar nulo con efecto retroactivo, por lo que es importante especificar en el contrato cláusulas especiales detalladas sobre la cooperación del vendedor y el comprador en la solicitud del permiso, así como la devolución del depósito y el ajuste del pago final en caso de denegación. En principio, el vendedor y el comprador deben solicitar el permiso conjuntamente, y la autoridad competente debe decidir sobre el permiso en un plazo de 15 días a partir de la fecha de recepción de la solicitud.

Multas y sanciones por violación de la obligación de residencia real

La prórroga de la residencia real es solo una medida especial que retrasa el momento de la mudanza para los demandantes reales sin vivienda, pero la obligación de residencia real en sí misma no desaparece. Si tras obtener el permiso y adquirir la propiedad, no se reside realmente durante 2 años y se alquila o se vende, se aplicarán sanciones estrictas. Si se abandona la propiedad sin utilizarla para el propósito del permiso, se puede imponer una multa del 10% del valor de adquisición; si se alquila, se aplicará una multa del 7%, y si se cambia el propósito de uso sin permiso, se aplicará una multa del 5%. En estos casos, la base de cálculo no es el valor declarado oficialmente, sino el valor real de la transacción.

Si se utiliza el nombre de un familiar para ocultar al residente real con el fin de cumplir con los requisitos del permiso, esto se considera un acto de elusión para evitar el sistema de permiso de transacciones de terrenos. Esto equivale a obtener un permiso mediante métodos fraudulentos, por lo que se puede imponer una pena de prisión de hasta 2 años o una multa de hasta el 30% del valor del terreno basado en el valor de la tierra declarada individualmente. Además, si se compra a nombre de un hijo pero los padres cubren los fondos, pueden surgir simultáneamente problemas de fideicomiso de nombre y problemas de impuestos sobre donaciones.

Diferencias con las transacciones por donación, herencia y subasta

No todas las transacciones de transferencia de bienes raíces son objeto de permiso de transacción de terrenos. El permiso de transacción de terrenos se aplica a las transacciones de compraventa onerosas donde la propiedad se transfiere a cambio de una contraprestación, por lo que las donaciones simples o las herencias sin contraprestación quedan excluidas del objeto del permiso. Sin embargo, en el caso de una donación, se deben considerar los impuestos sobre donaciones, el impuesto de adquisición y el problema de la tributación diferida que surge en caso de transferencia dentro de los 10 años; además, en una donación con carga, donde se transfiere también una deuda, es necesario tener cuidado ya que el impuesto sobre la transferencia y el impuesto sobre donaciones varían según la capacidad de pago de la deuda del hijo. Asimismo, las subastas judiciales de acuerdo con la Ley de Ejecución Civil también constituyen un caso de excepción que no requiere el permiso de transacción de terrenos.

La designación de una zona sujeta a permiso para transacciones de terrenos no conduce directamente a un aumento de los impuestos de adquisición o de transferencia. Las zonas sujetas a permiso para transacciones de terrenos son un sistema que regula la obligación de uso, y es un sistema distinto a la Zona sujeta a regulación, que trata sobre los impuestos y las regulaciones de préstamos. No obstante, si una región específica es designada simultáneamente por ambas regulaciones, la carga fiscal puede aumentar, por lo que se debe verificar por separado si el bien raíz está designado como zona regulada y el número de viviendas que se poseen.