토지거래허가구역 실거주 유예 최대 2029년까지 연장…입주 시점 늦춰진다

토지거래허가구역 내 주택 매수 시 실거주 의무를 유예할 수 있는 기간이 늘어난다. 국토교통부가 발표한 새로운 내용에 따르면, 토지거래허가구역 내 실거주 유예 신청 기간이 기존 2026년 말에서 2027년 말까지 1년 더 연장될 예정이다. 특히 기존 임대차 계약뿐만 아니라 계약갱신청구권을 사용한 갱신 계약까지 포함해 최대 2년까지 실거주 유예를 인정받을 수 있게 된다. 이에 따라 조건에 부합할 경우 최대 2029년 말까지 실거주 입주 시점을 늦추는 것이 가능해진다.

토지거래허가 대상 확인과 계약 시 주의사항

토지거래허가구역 내 아파트나 주택을 매수할 때는 건물뿐만 아니라 대지지분인 토지 지분도 함께 취득하므로 허가 대상 여부를 반드시 확인해야 한다. 서울 25개 자치구와 경기도 12개 지역이 규제 지역 및 토지거래허가구역으로 묶여 있으나, 모든 상가나 오피스텔이 대상인 것은 아니다. 아파트, 연립, 다세대 주택 등 지정된 개별 단지를 중심으로 허가 대상 여부를 살펴야 한다. 토지이용계획확인원을 통해 대상 여부를 확인할 수 있다.

계약 시점과 관련해서는 허가를 받기 전 체결한 가계약이 허가 여부에 따라 유동적 무효 상태가 될 수 있다는 점이 지적된다. 만약 허가가 나지 않을 경우 계약이 소급하여 무효가 될 수 있으므로, 매도인과 매수인이 허가 신청에 협조한다는 내용이나 불허가 시 계약금 반환 및 잔금 조정 등에 관한 세부 특약 사항을 계약서에 명시하는 것이 중요하다. 허가 신청은 매도인과 매수인이 공동으로 신청하는 것이 원칙이며, 관할 관청은 신청 접수일로부터 원칙적으로 15일 이내에 허가 여부를 결정해야 한다.

실거주 의무 위반 시 발생하는 과태료와 처벌

실거주 유예는 무주택 실수요자의 입주 시점을 늦춰주는 특례일 뿐, 실거주 의무 자체가 사라지는 것은 아니다. 허가를 받고 취득한 후 2년간 실제로 거주하지 않고 임대를 놓거나 매도할 경우 엄격한 제재가 따른다. 허가 목적대로 사용하지 않고 방치할 경우 취득 금액의 10%가 과태료로 부과될 수 있으며, 임대를 할 경우에는 취득 금액의 7%, 허가 없이 이용 목적을 변경할 경우에는 5%의 과태료가 부과된다. 이때 기준이 되는 금액은 공시가액이 아닌 실제 거래 가액이다.

만약 허가 요건을 갖추기 위해 가족 명의를 이용해 실제 거주자를 숨기는 행위는 토지거래 허가 제도를 피하기 위한 잠탈행위로 간주된다. 이는 부정한 방법으로 허가를 받은 것에 해당하여 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가 기준 토지가액의 30% 이하 벌금이 부과될 수 있다. 또한, 자녀 명의로 구입하면서 자금을 부모가 부담할 경우 명의신탁 문제와 증여세 문제가 함께 발생할 수 있다.

증여·상속 및 경매 거래와의 차이점

모든 부동산 이전 거래가 토지거래허가 대상은 아니다. 토지거래허가는 대가를 주고 소유권이 넘어가는 유상 매매거래를 대상으로 하므로, 대가성이 없는 단순 증여나 상속은 허가 대상에서 제외된다. 다만 증여의 경우 증여세, 취득세, 그리고 10년 이내 양도 시 발생하는 이월과세 문제를 고려해야 하며, 채무를 함께 넘기는 부담부증여는 자녀의 채무 상환 능력에 따라 양도세와 증여세가 달라지므로 주의가 필요하다. 또한 민사집행법에 따른 법원 경매 역시 토지거래허가를 받지 않아도 되는 예외 사례에 해당한다.

토지거래허가구역 지정이 곧바로 취득세나 양도세 중과로 이어지는 것은 아니다. 토지거래허가구역은 이용 의무를 규제하는 제도이며, 세금과 대출 규제를 다루는 조정대상지역과는 별개의 제도다. 다만 특정 지역이 두 규제에 동시에 지정된 경우 세금 부담이 함께 늘어날 수 있으므로, 해당 부동산의 규제 지역 지정 여부와 소유 주택 수를 각각 별도로 확인해야 한다.