土地取引許可区域の居住猶予が最大2029年まで延長…入居時期が遅らせられるように

土地取引許可区域内の住宅購入時における実居住義務の猶予ができる期間が延長されます。国土交通部が発表した新しい内容によると、土地取引許可区域内の実居住猶予の申請期間が、従来の2026年末から2027年末まで1年さらに延長される予定です。特に、従来の賃貸借契約だけでなく、契約更新請求権を使用した更新契約まで含めて、最大2年まで実居住の猶予が認められるようになります。これにより、条件に合致する場合、最大2029年末まで実居住の入居時期を遅らせることが可能になります。

土地取引許可の対象確認と契約時の注意事項

土地取引許可区域内のマンションや住宅を購入する際は、建物だけでなく、敷地持分である土地持分も共に取得するため、許可の対象であるかどうかを必ず確認しなければなりません。ソウルの25区と京畿道の12地域が規制地域および土地取引許可区域としてまとめられていますが、すべての商業施設やオフィステルの対象となるわけではありません。マンション、連立、多世帯住宅など、指定された個別の団地を中心に許可の対象であるかを確認する必要があります。土地利用計画確認書を通じて対象であるかを確認できます。

契約の時点に関しては、許可を受ける前に締結した仮契約が、許可の成否によって流動的な無効状態になり得る点が指摘されています。もし許可が下りない場合、契約が遡って無効になる可能性があるため、売主と買主が許可申請に協力するという内容や、不許可時の契約金返還および残金調整などに関する詳細な特約事項を契約書に明記することが重要です。許可申請は売主と買主が共同で申請するのが原則であり、管轄官庁は申請受理日から原則として15日以内に許可の成否を決定しなければなりません。

実居住義務違反の際に発生する過料と処罰

実居住の猶予は、無住宅の実需者の入居時期を遅らせてあげる特例に過ぎず、実居住義務自体がなくなるわけではありません。許可を受けて取得した後、2年間実際に居住せずに賃貸に出したり売却したりする場合、厳格な制裁が伴います。許可の目的に従って使用せず放置する場合、取得金額の10%が過料として科されることがあり、賃貸に出す場合は取得金額の7%、許可なしに利用目的を変更する場合は5%の過料が科されます。この際、基準となる金額は公示価格ではなく実際の取引価格です。

もし許可要件を満たすために家族名義を利用して実際の居住者を隠す行為は、土地取引許可制度を逃れるための潜脱行為とみなされます。これは不正な方法で許可を受けたことに該当し、2年以下の懲役または個別公示地価基準の土地価額の30%以下の罰金が科される可能性があります。また、子供の名義で購入しながら資金を親が負担する場合、名義信託の問題と贈与税の問題が同時に発生する可能性があります。

贈与・相続および競売取引との違い

すべての不動産移転取引が土地取引許可の対象となるわけではありません。土地取引許可は、対価を支払って所有権が移転する有償の売買取引を対象とするため、対価性のない単純な贈与や相続は許可の対象から除外されます。ただし、贈与の場合は贈与税、取得税、そして10年以内の譲渡時に発生する繰越課税の問題を考慮しなければならず、債務を共に引き継ぐ負担付贈与は、子供の債務返済能力によって譲渡税と贈与税が異なるため注意が必要です。また、民事執行法に基づく裁判所の競売も、土地取引許可を受けなくてもよい例外事例に該当します。

土地取引許可区域の指定が、直ちに取得税や譲渡税の重課につながるわけではありません。土地取引許可区域は利用義務を規制する制度であり、税金とローン規制を扱う調整対象地域とは別の制度です。ただし、特定の地域が両方の規制に同時に指定された場合、税負担が共に増える可能性があるため、該当する不動産の規制地域指定の有無と所有住宅数をそれぞれ個別に確認しなければなりません。