针对纠结于购买1、2亿韩元旧公寓的30代，Kim Gyeong-pil给出建议

针对居住在蔚山广域市的30代男性在面临首次购房时的纠结，理财专家Kim Gyeong-pil提出了实用的指导方针。该当事人持有约1.2亿韩元的净资产，最近因租金上涨问题考虑搬家，正在纠结是否购买1、2亿韩元左右的廉价公寓。

Kim Gyeong-pil对当事人纠结的1、2亿韩元左右的公寓购买持否定观点。因为在蔚山广域市存在的1、2亿韩元左右的公寓，大多由单栋建筑组成，或者几乎没有重建的可能性。Kim Gyeong-pil提到价格不会撒谎，并解释说与其购买无法重建或具有地段劣势的旧房，不如购买4亿韩元左右的普通房产更为合适。

特别是关于30年房龄的旧公寓的未来价值，他分析称公寓价格由“投资价值”和“使用价值”组成。投资价值由重建可能性、地区层级、居住者收入决定，并与全租金和买卖价之间的差额“差价”相联系。相反，使用价值是与居住环境直接相关的要素。Kim Gyeong-pil解释说，在决定使用价值的要素中，与就业接近度直接相关的“交通环境”最为重要，其次是教育环境、自然环境和治安。

“在DSR范围内贷款，如果是首次购房并非坏方法”

视频中解释称，在蔚山广域市的情况下，如果是在DSR（总债务本息还款比率）允许的范围内，尽可能通过贷款买房并不是一个坏方法。因为如果当事人在没有债务的状态下，月实际到手收入在400万韩元水平，那么很有可能满足DSR标准。

他特别指出，首次购房者往往因为没有用满贷款额度而采取消极的贷款方式，导致日后后悔。如果蔚山不是管制地区，首次购房时可以利用LTV（住房抵押贷款比率）最高贷款至80%。分析认为，如果是以实际居住为目的的首次购房，在DSR允许的范围内尽可能通过贷款购买地段良好的房子并不是坏策略。计算得出，即使房价仅上涨到抵消贷款利息的程度，考虑到支付给全租或月租的费用，在经济上可能并不亏损。

考虑资产管理状态的定制化居住策略

Kim Gyeong-pil在分析了当事人的财务状况后，确认当事人在每月400万韩元的收入中，约有250万韩元（年金储蓄30万韩元、股票投资220万韩元等）用于储蓄和投资。他指出当事人每月都在稳定地管理一定金额，因此判断即使在DSR范围内执行住房抵押贷款，也不会对生活造成太大问题。

不过他补充说，如果因为通过贷款购买本身而感到心理压力，并确信生活会变得拮据，那么不购买才是正确的。他建议今后在选择住房时，应区分投资价值和使用价值，并通过实地考察来比较地段。