「1、2億ウォン台の旧式マンション購入」を悩む30代へのキム・ギョンピルの助言

蔚山広域市に居住する30代男性が、生涯初の住宅購入を前に直面している悩みについて、財務専門家のキム・ギョンピルが実質的なガイドラインを提示した。当該の相談者は純資産約1億2,000万ウォンを保有しており、最近の賃料上昇問題により引越しを検討する中で、1、2億ウォン台の安価なマンションの購入を検討している。

「1、2億ウォン台の旧式物件の購入は避けるべき」立地中心の選択を強調

キム・ギョンピルは、相談者が悩んでいる1、2億ウォン台のマンション購入に対し、否定的な見解を示した。蔚山地域の1、2億ウォン台のマンションは、大抵が単一棟で構成されていたり、再建築の可能性がほとんどない場合が多いからだ。キム・ギョンピルは価格は嘘をつかないという点に触れ、再建築が不可能であったり立地的なハンディキャップがある旧式物件を買うよりも、4億ウォン台の一般的な物件を買う方が適切であると説明した。

特に築30年の旧式マンションの未来価値について、彼はマンション価格は「投資価値」と「使用価値」で構成されると分析した。投資価値は再建築の可能性、地域的な序列、居住者の所得によって決定され、これは伝貰（チョンセ）価格と売買価格の差である「ギャップ」に繋がる。一方、使用価値は住環境に直結する要素だ。キム・ギョンピルは、使用価値を決定する要素の中で、職へのアクセス性に直結する「交通環境」が最も重要であり、教育環境、自然環境、治安の順に優先順位があると説明した。

「DSRの範囲内でのローン、生涯初の住宅なら悪い方法ではない」

動画では、蔚山広域市の場合、DSR（総債務元利金返済比率）で許容される範囲であれば、最大限ローンを組んで家を買うことはそれほど悪い方法ではないと説明した。相談者が借金がない状態で、月間の実受取額400万ウォン水準の所得を得ているならば、DSR基準を満たす可能性が高いからだ。

特に生涯初の住宅購入者の場合、ローンの限度額を使い切らずに消極的にローンを組んだ結果、後で後悔するケースが多いという点を指摘した。蔚山が規制地域でなければ、生涯初の購入時にはLTV（住宅担保貸付比率）を活用して最大80%までローンを組むこともできる。実居住目的の最初の住宅であれば、DSRが許容する範囲内で最大限ローンを組んで、立地の良い家を買うことは悪くない戦略であるという分析だ。もしローンの利息分だけ家価が上昇したとしても、伝貰や月租（ウォルセ）として支出される費用を考慮すれば、経済的に損ではない可能性があるという計算だ。

資産管理の状態を考慮したカスタマイズされた住居戦略

相談者の財務状態を分析したキム・ギョンピルは、相談者が月400万ウォンの所得のうち、約250万ウォン（年金貯蓄30万ウォン、株式投資220万ウォンなど）を貯蓄および投資している点を確認した。彼は相談者が毎月一定の金額を着実に管理している点を挙げ、DSRの範囲内で住宅担保ローンを実行したとしても、生活に大きな問題にはならないと判断した。

ただし、ローンによる購入自体に心理的な負担を感じ、生活が苦しくなるという確信があるならば、購入しないのが正しいと付け加えた。彼は今後住宅を選択する際、投資価値と使用価値を区分し、臨場（イムジャン）を通じて立地を比較してみることを勧告した。