El consejo de Kim Gyeong-pil para los treintañeros que dudan sobre comprar un apartamento antiguo de 100 o 200 millones de wones

El experto financiero Kim Gyeong-pil presentó una guía práctica sobre las dudas que enfrenta un hombre de treinta años que reside en Ulsan ante la posibilidad de realizar su primera compra de vivienda. El solicitante posee aproximadamente 120 millones de wones en activos netos y, ante el reciente problema del aumento de los alquileres, está considerando si comprar un apartamento económico de entre 100 y 200 millones de wones.

"Evite comprar edificios antiguos de 100 o 200 millones": enfatiza la elección basada en la ubicación

Kim Gyeong-pil expresó una opinión negativa sobre la compra de los apartamentos de 100 o 200 millones de wones que el solicitante está considerando. Esto se debe a que los apartamentos en este rango de precio en la región de Ulsan suelen consistir en un solo edificio o tienen pocas posibilidades de reconstrucción. Kim mencionó que el precio no miente, y explicó que es más apropiado comprar una propiedad convencional de unos 400 millones de wones que un edificio antiguo que no pueda ser reconstruido o que tenga desventajas de ubicación.

Especialmente respecto al valor futuro de un apartamento antiguo de 30 años, analizó que el precio de la vivienda se compone de "valor de inversión" y "valor de uso". El valor de inversión se determina por la posibilidad de reconstrucción, la jerarquía regional y los ingresos de los residentes, lo cual está vinculado al "gap", la diferencia entre el precio de alquiler (jeonse) y el precio de venta. Por otro lado, el valor de uso es un factor directamente relacionado con el entorno residencial. Kim explicó que, entre los factores que determinan el valor de uso, el "entorno de transporte", que está directamente relacionado con el acceso a los puestos de trabajo, es el más importante, seguido por el entorno educativo, el entorno natural y la seguridad.

"Un préstamo dentro del límite del DSR no es un mal método si es la primera vivienda"

En el video, se explicó que, en el caso de Ulsan, si se mantiene dentro del rango permitido por el DSR, no es un método tan malo solicitar el préstamo máximo para comprar una casa. Esto se debe a que, si el solicitante no tiene deudas y obtiene un ingreso mensual neto de alrededor de 4 millones de wones, es muy probable que cumpla con los criterios del DSR.

Especialmente señaló que, en el caso de los compradores de su primera vivienda, muchos se arrepienten más tarde por haber solicitado préstamos de manera pasiva sin utilizar todo el límite disponible. Si Ulsan no es una zona regulada, al comprar la primera vivienda se puede utilizar el LTV para obtener un préstamo de hasta el 80%. El análisis sugiere que, si es la primera vivienda con fines de residencia propia, una estrategia que no es mala es solicitar el máximo préstamo permitido por el DSR para comprar una casa en una buena ubicación. Incluso si el precio de la vivienda solo aumenta tanto como los intereses del préstamo, al considerar los gastos incurridos en alquiler o mensualidades, el cálculo indica que podría no ser una pérdida económica.

Estrategia de vivienda personalizada considerando el estado de gestión de activos

Tras analizar el estado financiero del solicitante, Kim Gyeong-pil confirmó que, de sus 4 millones de wones de ingresos mensuales, el solicitante ahorra e invierte aproximadamente 2.5 millones de wones (300,000 wones en ahorros para la jubilación, 2.2 millones de wones en inversiones en acciones, etc.). Al observar que el solicitante gestiona una cantidad constante de dinero cada mes, determinó que no habría grandes problemas en su vida incluso si solicita un préstamo hipotecario dentro del rango del DSR.

Sin embargo, añadió que si siente una carga psicológica por la compra mediante un préstamo y tiene la convicción de que su vida se verá apretada, lo correcto es no comprar. Recomendó que, al elegir una vivienda en el futuro, separe el valor de inversión del valor de uso y compare las ubicaciones mediante visitas de campo (imjang).