"1, 2억대 구축 아파트 매수" 고민하는 30대에게 김경필의 조언

울산에 거주하는 30대 남성이 생애 첫 주택 매수를 앞두고 겪는 고민에 대해 재무 전문가 김경필이 실질적인 가이드라인을 제시했다. 해당 사연자는 순자산 약 1억 2,000만 원을 보유하고 있으며, 최근 임대료 상승 문제로 이사를 고려하던 중 1, 2억 원대의 저렴한 아파트 매수 여부를 고민하고 있다.

"1, 2억대 구축 매수는 피해야" 입지 중심의 선택 강조

김경필은 사연자가 고민하는 1, 2억 원대의 아파트 매수에 대해 부정적인 견해를 밝혔다. 울산 지역에 존재하는 1, 2억 원대 아파트들은 대개 단일 동으로 구성되어 있거나 재건축 가능성이 거의 없는 경우가 많기 때문이다. 김경필은 가격이 거짓말을 하지 않는다는 점을 언급하며, 재건축이 불가능하거나 입지적 핸디캡이 있는 구축을 사는 것보다 4억 원대의 일반적인 물건을 사는 것이 더 적절하다고 설명했다.

특히 30년 된 구축 아파트의 미래 가치에 대해 그는 아파트 가격이 '투자 가치'와 '사용 가치'로 구성된다고 분석했다. 투자 가치는 재건축 가능성, 지역적 서열, 거주자 소득에 의해 결정되며, 이는 전세가와 매매가의 차이인 '갭'과 연결된다. 반면 사용 가치는 주거 환경과 직결되는 요소다. 김경필은 사용 가치를 결정하는 요소 중 일자리 접근성과 직결되는 '교통 환경'이 가장 중요하며, 교육 환경, 자연 환경, 치안 순으로 우선순위가 있다고 설명했다.

"DSR 범위 내 대출, 생애 첫 주택이라면 나쁜 방법 아니다"

영상에서는 울산광역시의 경우 DSR(총부채원리금상환비율)에서 허용하는 범위라고 한다면 최대한 대출을 받아서 집을 사는 것이 그렇게 나쁜 방법은 아니라고 설명했다. 사연자가 빚이 없는 상태에서 월 실수령액 400만 원 수준의 소득을 올리고 있다면 DSR 기준을 충족할 가능성이 높기 때문이다.

특히 생애 최초 주택 구매자들의 경우, 대출 한도를 다 채우지 않고 소극적으로 대출을 받았다가 나중에 후회하는 경우가 많다는 점을 지적했다. 울산이 규제 지역이 아니라면 생애 최초 구매 시 LTV(주택담보대출비율)를 활용해 최대 80%까지도 대출을 받을 수 있다. 실거주 목적의 첫 주택이라면 DSR이 허용하는 범위 내에서 최대한 대출을 받아 좋은 입지의 집을 사는 것이 나쁘지 않은 전략이라는 분석이다. 만약 대출 이자만큼만 집값이 상승하더라도, 전세나 월세로 지출되는 비용을 고려하면 경제적으로 손해가 아닐 수 있다는 계산이다.

자산 관리 상태 고려한 맞춤형 주거 전략

사연자의 재무 상태를 분석한 김경필은 사연자가 월 400만 원 소득 중 약 250만 원(연금저축 30만 원, 주식 투자 220만 원 등)을 저축 및 투자하고 있는 점을 확인했다. 그는 사연자가 매달 일정 금액을 꾸준히 관리하고 있는 점을 들어, DSR 범위 내에서 주택담보대출을 실행하더라도 생활에 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단했다.

다만, 대출을 통한 매수 자체에 심리적 부담을 느껴 생활이 쪼들릴 것 같다는 확신이 든다면 매수를 하지 않는 것이 맞다고 덧붙였다. 그는 향후 주택을 선택할 때 투자 가치와 사용 가치를 구분하여 임장을 통해 입지를 비교해 볼 것을 권고했다.