“提高出租人收益率以诱导参与”……全租及月租安心信托引入后的市场变化展望

HUG将正式引入“全租及月租安心信托”制度，由其直接管理承租人的全租金，并向出租人提供利息收益。该制度旨在消除承租人对全租金返还的焦虑，并防止出租人的投机性套利（Gap投资）。

HUG管理全租金并向出租人提供收益……具有减轻居住成本的效果

全租及月租安心信托的核心在于，HUG作为全租及月租稳定化机构直接管理承租人的全租金。承租人通过将保证金交给国家（HUG）而非出租人，可以规避全租诈骗风险；而出租人通过交付保证金，可以获得随之而来的现金流，即利息收益。政府方针是借此向承租人提供全租形式，向出租人提供类似于月租的收益结构。

根据国土交通部的推算，该制度有望有助于降低承租人的居住成本负担。例如，以售价3亿韩元、全租金2亿韩元的住宅为标准，如果转换为纯月租，每月支出约为74万韩元；但如果通过安心信托利用全租贷款（以80%为基准），每月支出可降至约53万韩元水平。国土交通部解释称，这将产生每月约21万韩元、两年总计540万韩元的居住成本节省效果。

出租人参与意愿是关键……正在研讨税收支持方案

该制度能否成功取决于出租人的参与度。因为从出租人的立场来看，将全租金交给信托并获取收益，必须比通过现有的投机性套利来期待价差更具吸引力。目前该制度作为非强制性的选择性项目运营，但也有观点认为，根据未来的政策方向，未来有可能将其强制化。

政府正在研讨税收支持方案，以吸引出租人的参与。据国土交通部相关人士透露，如果与财政经济部协商后的追加税收支持得以实现，预计出租人的收益率将会提高，从而提供充分的加入诱因。市场已有观点推测，该协议规模至少将达到1万亿韩元，潜在规模可能达到2至3万亿韩元。HUG计划于今年10月发布募集公告，之后将经过对目标住宅及合同条件的审查来签署协议。

阻断投机性套利的效果与丧失资产形成机会的担忧

全租及月租安心信托可以作为阻止多套房持有者进行投机性套利（Gap投资）的因素。因为全租金不再由出租人直接持有，而是由HUG管理，因此利用全租金作为杠杆以小额资金购买住宅的方式可能会受到限制。

另一方面，在承租人资产形成方面也出现了负面预测。有担忧认为，如果随着安心信托的引入，原有的通过利用全租贷款积累资产，并随后转换为住房抵押贷款以实现购房的生命周期资产形成方式，转变为以纯月租为中心的结构，那么资产形成的机会可能会消失。特别是全租贷款使用者居住形式的变化将对市场产生何种影响，仍需观察后续具体的公告及实施过程。