「賃貸人の収益率を高めて参加を誘導」…チョンセ・月払い家賃安心信託の導入に伴う市場の変化予測

HUGが賃借人のチョンセ金を直接管理し、賃貸人には利息収益を提供する「チョンセ・月払い家賃安心信託」制度が本格的に導入される。この制度は、賃借人のチョンセ金返還に対する不安を解消し、賃貸人のギャップ投資を防止することを目的としている。

HUGがチョンセ金を管理し賃貸人に収益を提供…住居費軽減効果

チョンセ・月払い家賃安心信託は、HUGがチョンセ・月払い家賃の安定化機関として賃借人のチョンセ金を直接管理することが核心である。賃借人は保証金を賃貸人ではなく国家（HUG）に預けることでチョンセ詐欺のリスクを避けることができ、賃貸人は保証金を預ける代わりに、それに伴うキャッシュフローである利息収益を得ることになる。政府はこれを通じて、賃借人にはチョンセの形態を、賃貸人には月払い家賃に類似した収益構造を提供する方針だ。

国土交通部の推算によると、この制度は賃借人の住居費負担を低減させることに寄与する見通しだ。例えば、売買価格が3億ウォン、チョンセ価格が2億ウォンの住宅を基準とする場合、純粋な月払い家賃に転換すると月約74万ウォンの支出が発生するが、安心信託を通じてチョンセローン（80%基準）を活用すれば、月間の支出は約53万ウォン水準まで減らすことができる。これは毎月約21万ウォン、2年間で計540万ウォンの住居費を節減する効果があると国土交通部は説明した。

賃貸人の参加インセンティブが鍵…税制支援策を検討中

制度の成否は賃貸人の参加にかかっている。賃貸人の立場では、チョンセ金を信託に預けて収益を得ることが、既存のギャップ投資を通じた時価差益の期待よりも魅力的でなければならないからだ。現在、この制度は義務ではなく選択事項として運営されているが、今後の政策の方向性によっては義務化される可能性も提起されている。

政府は賃貸人の参加を引き出すために、税制支援策を検討している。国土交通部の関係者によると、財政経済部と協議中の追加的な税制支援が行われる場合、賃貸人の収益率が高まり、加入の誘因が十分になると予想される。すでに市場では、当該約定の規模が最小1兆ウォンから、潜在的に2〜3兆ウォン規模に達すると推定する見方もある。HUGは来る10月に募集公告を出す予定であり、その後、対象住宅および契約条件の審査を経て約定を締結する計画だ。

ギャップ投資の遮断効果と資産形成機会の喪失への懸念

チョンセ・月払い家賃安心信託は、多戸住宅所有者のギャップ投資を阻止する要素として作用し得る。チョンセ金を賃貸人が直接保有せずHUGが管理するため、チョンセ金をレバレッジとして活用して少額で住宅を購入する方式が制限される可能性があるからだ。

一方で、賃借人の資産形成の側面では否定的な展望も出ている。チョンセローンを活用して資産を蓄積し、将来的に住宅担保ローンへと転換してマイホームを実現するという既存のライフサイクル別の資産形成方式が、安心信託の導入によって純粋な月払い家賃中心の構造へと変化する場合、資産形成の機会が失われる可能性があるという懸念が提起されている。特に、チョンセローン利用者の住居形態の変化が市場にどのような影響を及ぼすかは、今後の具体的な公告および施行過程を見守る必要がある局面だ。