"임대인 수익률 높여 참여 유도"…전월세 안심신탁 도입에 따른 시장 변화 전망

주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 전세금을 직접 관리하며 임대인에게는 이자 수익을 제공하는 '전월세 안심신탁' 제도가 본격적으로 도입된다. 이 제도는 임차인의 전세금 반환 불안을 해소하고 임대인의 갭투자를 방지하는 것을 목적으로 한다.

HUG가 전세금 관리하고 임대인에 수익 제공…주거비 경감 효과

전월세 안심신탁은 HUG가 전월세 안정화 기구로서 임차인의 전세금을 직접 관리하는 것이 핵심이다. 임차인은 보증금을 임대인이 아닌 국가(HUG)에 맡김으로써 전세 사기 위험을 피할 수 있고, 임대인은 보증금을 맡기는 대신 그에 따른 현금흐름인 이자 수익을 얻게 된다. 정부는 이를 통해 임차인에게는 전세의 형태를, 임대인에게는 월세와 유사한 수익 구조를 제공한다는 방침이다.

국토교통부 추산에 따르면, 이 제도는 임차인의 주거비 부담을 낮추는 데 기여할 전망이다. 예를 들어 매매가 3억 원, 전세가 2억 원인 주택을 기준으로 할 때, 순수 월세로 전환하면 월 약 74만 원의 지출이 발생하지만, 안심신탁을 통해 전세 대출(80% 기준)을 활용하면 월 지출이 약 53만 원 수준으로 줄어들 수 있다. 이는 매달 약 21만 원, 2년간 총 540만 원의 주거비를 절감하는 효과가 있다고 국토부는 설명했다.

임대인 참여 유인이 관건…세제 지원 방안 검토 중

제도의 성공 여부는 임대인의 참여에 달려 있다. 임대인 입장에서는 전세금을 신탁에 맡겨 수익을 얻는 것이 기존의 갭투자를 통한 시세 차익 기대보다 매력적이어야 하기 때문이다. 현재 이 제도는 의무가 아닌 선택 사항으로 운영되지만, 향후 정책 방향에 따라 의무화될 가능성도 제기된다.

정부는 임대인의 참여를 이끌어내기 위해 세제 지원 방안을 검토하고 있다. 국토부 관계자에 따르면 재정경제부와 협의 중인 추가 세제 지원이 이루어질 경우, 임대인의 수익률이 높아져 가입 유인이 충분할 것으로 예상된다. 이미 시장에서는 해당 약정 규모가 최소 1조 원에서 잠재적으로 2~3조 원 규모에 달할 것으로 추정하는 시각도 있다. HUG는 오는 10월 모집 공고를 낼 예정이며, 이후 대상 주택 및 계약 조건 심사를 거쳐 약정을 체결할 계획이다.

갭투자 차단 효과와 자산 형성 기회 상실 우려

전월세 안심신탁은 다주택자의 갭투자를 막는 요소로 작용할 수 있다. 전세금을 임대인이 직접 보유하지 않고 HUG가 관리하기 때문에, 전세금을 레버리지로 활용해 소액으로 주택을 매수하는 방식이 제한될 수 있기 때문이다.

반면, 임차인의 자산 형성 측면에서는 부정적인 전망도 나온다. 전세 대출을 활용해 자산을 축적하고 향후 주택담보대출로 전환하며 내 집 마련을 하는 기존의 생애 주기별 자산 형성 방식이, 안심신탁 도입으로 인해 순수 월세 중심의 구조로 변화할 경우 자산 형성 기회가 사라질 수 있다는 우려가 제기된다. 특히 전세 대출 이용자들의 주거 형태 변화가 시장에 어떤 영향을 미칠지는 향후 구체적인 공고와 시행 과정을 지켜봐야 할 대목이다.