搬迁贷款放宽难掩整备事业停滞困局

尽管政府通过放宽搬迁贷款标准及降低再开发同意率至70%来缓解住房供应压力，但受建筑成本上涨及首尔重建项目平均约1.5亿韩元负担金的影响，整备事业仍面临停滞风险。

尽管政府为了解决住房供应不足问题开始放宽整备事业的监管，但实际的重建与再开发现场氛围依然冷淡。因为即便放宽了监管，如果无法解决组合员必须承担的实际费用问题，事业动力本身就会丧失，监管放宽并不会直接带动事业进度。

根据 KB Real Estate TV 传达的 Kim Ye-rim 律师的分析，近期政府监管放宽中最显著的部分是搬迁贷款标准的改变。在原有的再开发事业中，搬迁贷款是根据原有资产价值来支持的。但由于再开发区域通常已经包含了溢价，导致原有资产的实际价值较低，而组合员需要承担的搬迁贷款利息等追加事业费用负担却非常沉重。通过近期的房地产对策，搬迁贷款的计算标准发生变化，不仅可以考虑原有资产，还可以考虑未来建成的新公寓价值（终后资产），预计这将部分缓解组合员的负担。

即便降低同意率事业仍“停滞”……核心终究是“钱”

再开发事业长期存在的难题——同意率要求也得到了改善。以往重建设立组合的同意率下调至70%，相比之下，再开发获取同意书的过程要困难得多。由于再开发区域混杂着无许可建筑所有者、营业中的商铺业主、大型建筑业主等利益关系复杂的持有者，经常出现因缺少几份同意书而导致事业延迟数年的案例。随着近期《城市整备法》的修订，再开发同意率也有了降至70%水平的路径。

然而，Kim 律师指出，仅靠放宽监管不足以带动现场的积极性。因为决定事业成败的关键终究是“追加分担金”。随着建筑成本及各类事业费用持续上涨，加之分销市场的波动性增大，组合员需要承担的费用正呈雪球式增长。特别是“重建超额利润回收制度”导致首尔市内的重建项目平均产生约1.5亿韩元左右的负担金，成为了事业的一大障碍。实际上，部分项目正因“重建超额利润回收制度”的负担金而面临推进困难。

信托方式 vs 组合方式，哪种更有利？

关于事业方式的选择也引发了深思。近期，除了由组合直接运营的方式外，由具备专业能力的信托公司主导事业的“信托方式”正作为替代方案脱颖而出。从理论上讲，由于信托公司作为专家负责运营，信托方式的速度可能比组合方式更快。但在实际现场，也存在像木洞案例那样组合方式推进更快的现象，因此很难断定两种方式孰优孰劣。

信托方式的缺点被认为是与居民缺乏沟通。如果信托公司未能充分反映居民意见，或者为初期事业推进提供运营资金不顺畅，可能会引发冲突。相比之下，在组合方式下，居民可以通过组合办公室表达意见，并拥有对许可文件及事业费用支出明细进行“信息公开请求”的权利。若组合成员不公开信息，可能面临刑事处罚，因此组合员应积极利用这一权利来监督事业。

投资重建·再开发时必须确认“分销资格”

对于想要购买整备事业标的的投资者，随之而来的是关于“风险性”的警告。Kim 律师强调，与一般房地产买卖不同，再开发和重建标的往往不能100%确定能获得入住权。特别是再开发标的形态多样，分销资格规定比重建更为复杂。

在投资初期阶段的事业地时，必须先行进行事业性分析。因为即便制定了整备计划，相邻事业地之间的追加分担金差异也可能扩大两倍以上。此外，持有单户住宅或多户住宅的所有者在再开发时，每户只能获得一份入住权，这也是需要关注的要点，因为这往往导致他们反对事业。

最需要注意的是“分销资格”。在投机过热地区，重建在设立组合后、再开发在管理处分计划获批后，组合员转让受到严格限制。如果购买了分销资格不明的标的，可能会因无法获得入住权而面临多年无法行使财产权的痛苦。Kim 律师建议：“如果分销资格哪怕只有1%的不确定性，在交易前也应采取保守态度。”目前，整备事业现场虽然出现了交易量不足导致价格飙升并刷新最高价的现象，但分析认为，这并非市场趋于稳定，而是由于监管和资格问题导致交易本身无法进行而形成的“交易断崖”。

来源：原视频（YouTube）