移転費融資の緩和でも停滞する整備事業、追加分担金が成否の鍵

政府は住宅供給不足の解消に向け、移転費融資の算定基準を従後資産も考慮できるよう変更し、再開発の同意率要件も70%へ引き下げた。しかし、工事費の高騰やソウル市内の再建築団地で平均1億5,000万ウォン程度の負担を生む再建築超過利益還収制度により、事業の停滞が懸念されている。

政府は住宅供給不足の問題を解決するために整備事業の規制緩和に乗り出したが、実際の再建築・再開発現場の雰囲気は依然として冷ややかだ。規制を緩和したからといって直ちに事業スピードが上がるわけではなく、組合員が負担すべき実質的な費用問題が解決されなければ、事業の動力自体が失われてしまうためだ。

KB Real Estate TVが伝えたキム・イェリム弁護士の分析によると、最近の政府による規制緩和の中で最も注目すべき点は、移転費融資の基準の変化だ。従来の再開発事業では、従前の資産価値を基準に移転費融資が支援されてきた。しかし、再開発区域はすでにプレミアムがついている場合が多く、実際の従前資産価値は低い一方で、組合員が負担しなければならない移転費融資の利息などの追加事業費負担は非常に大きかった。最近の不動産対策を通じて、移転費融資の算定時に従前資産だけでなく、将来建設される新しいマンションの価値（従後資産）を考慮できるよう基準が変わったことで、組合員の負担は一部緩和される見通しだ。

同意率を下げても事業は「停止」…核心は結局「お金」

再開発事業の慢性的な問題であった同意率の要件も改善された。従来は再建築の組合設立同意率が70%に引き下げられたのに対し、再開発は相対的に同意書を集めるのがはるかに困難だった。再開発区域には無許可建築物の所有者、営業中の商店主、大型建物の所有者など、利害関係が複雑な所有者が混在しており、同意書が数枚足りないだけで事業が数年間遅延する事例が頻発していた。最近の都市整備法の改正により、再開発の同意率も70%水準まで下げられる道が開かれた。

しかし、キム弁護士は規制緩和だけでは現場の動きを引き出すには不十分だと指摘する。事業の成否を決定づけるのは、結局のところ「追加分担金」だからだ。工事費や各種事業費が上昇し続ける一方で、分譲市場の不確実性が高まっており、組合員が負担しなければならない費用が雪だるま式に膨れ上がっている。特に再建築超過利益還収制度は、ソウル市内の再建築団地において平均1億5,000万ウォン程度の負担を発生させており、事業の大きな障壁となっている。実際に一部の団地では、再建築超過利益還収制度の負担金によって事業進行に困難を極めている。

信託方式 vs 組合方式、どちらが有利か

事業方式に関する悩みも深い。最近では、組合が直接運営する方式のほかに、専門性を備えた信託会社が事業を主導する「信託方式」が代替案として浮上している。理論上、信託方式は専門家である信託会社が運営を担うため、組合方式よりもスピードが速い可能性がある。ただし、実際の現場では木洞の事例のように組合方式の方が迅速に進む場合もあり、方式の優劣を断定することは難しい。

信託方式の短所としては、住民とのコミュニケーション不足が挙げられる。信託会社が住民の意見を十分に反映しなかったり、初期事業進行のための運営費支援が円滑でなかったりする場合、葛藤が発生する可能性がある。一方、組合方式では組合事務所を通じて意見を表明したり、許認可書類や事業費の支出内訳について「情報公開請求」を行ったりする権利がある。組合役員が情報を公開しない場合は刑事処罰の対象となり得るため、組合員はこれを積極的に活用して事業を監視すべきである。

再建築・再開発投資時には「分譲資格」の確認が必須

整備事業の物件を購入しようとする投資家には、「リスク」に対する警告が続いている。キム弁護士は、再開発・再建築物件は一般の不動産売買とは異なり、入居権が出るのが100%確定していない場合が多いと強調した。特に再開発は物件の形態が多様で、分譲資格の規定が再建築よりもはるかに複雑だ。

初期段階の事業地に投資する際は、事業性の分析が先行されなければならない。整備計画が樹立されていても、隣接する事業地間で追加分担金の差が2倍以上に広がることもあるからだ。また、単独住宅や多世帯住宅を保有する所有者は、再開発時に入居権が世帯ごとに一つしか出ないため、事業に反対する場合が多いという点もチェックポイントだ。

最も注意すべき点は「分譲資格」である。投機過熱地区内の再建築は組合設立後、再開発は管理処分計画認可後に組合員の転売が制限されるなど、規制が厳格だ。もし分譲資格が明確でない物件を購入した場合、入居権を得られず、数年間にわたり財産権の行使ができず苦痛を味わう可能性がある。キム弁護士は「分譲資格が1%でも不確実であれば、取引前に保守的にアプローチすべきだ」と助言した。現在、整備事業の現場では取引量が不足して価格が急騰し、最高値を更新する現象が現れているが、これは市場が安定したからではなく、規制と資格の問題で取引自体が不可能になった「取引絶壁」の結果であるとの分析だ。

出典：元の動画（YouTube）