规避再开发“假房产”风险，投资者需确认分销资格

为避免因无法获得公寓入住权而面临现金清偿风险，投资者在进行再开发投资时，必须核实分销资格。Kim Ye-rim律师提醒，若在权利认定基准日后进行地块分割或通过合并共有地权来满足面积要求，可能无法获得分销权。

随着越来越多的投资者希望通过购买再开发区域内的别墅来获取新公寓的入住权，相关风险也随之增加。然而，拥有别墅并不意味着都能获得新公寓，如果买错了物件，可能会面临无法获得公寓而变成现金清偿对象的风险，即所谓的“假房产”。

根据KB Real Estate TV转述的Kim Ye-rim律师的建议，再开发投资中最需要警惕的变量是“分销资格”。特别与重建不同，再开发往往可以将土地与建筑分开看待，因此需要格外注意。因为存在仅拥有土地或仅拥有建筑时也能获得入住权的情况。

在首尔，土地面积需超过90平方米才能获得分销资格，各地区的标准有所不同。在釜山，标准可能为60平方米。如果购买了在权利认定基准日之后进行地块分割的土地，或者试图通过合并共有地权的土地面积来满足面积要求，可能无法获得分销权。由于共有土地必须从以前起就维持该面积，因此在购买前必须彻底核实面积是否可以合并。

面临“共有组合员”风险：一套房被5个人绑定

在再开发现场，由于“一户仅赋予一个分销资格”的原则，经常发生纠纷。Kim律师提到了一个案例：在某一区域内拥有五处物件的多权属者，在组合设立许可时点被限制资格。如果该多权属者将五处物件中的其中一处部分出售，买家与卖家可能会成为共同分享一个分销权的“共有组合员”。

在这种情况下，买家并不会成为独立的组合员，而是会与其他的共有权人被捆绑在一起，只能申请一套公寓。Kim律师强调：“曾有案例在申请分销时发现自己与他人被捆绑在一起，最终通过诉讼获得损害赔偿并解除合同。为了避免这种风险，在签订买卖合同时，务必加入‘若无法确认独立组合员的分销资格，可以解除合同’的特约条款。”此外，明确金钱责任也是明智之举。

即使签署了特约，如果到了管理处分计划许可阶段才发现没有分销资格，损失也会非常惨重。如果此时溢价已经大幅上涨，从法律上向卖方索取相当于市价的损害赔偿并非易事，因为法院仅认可能够具体说明损害金额的部分。因此，在签约前必须访问组合，客观核实原所有者的组合员名簿、是否同意设立组合、分销申请情况以及管理处分通知记录等。由于涉及个人信息问题，建议与原所有者一同前往。

无许可建筑与多权属者的区分方法

在再开发区域内投资无许可建筑也是需要注意的对象。某些区域持有无许可建筑也能获得大户型公寓，投资需求很高，但条件非常苛刻。需要通过航空照片证明该建筑在1989年之前就已存在，并且必须持有无许可建筑确认书。最重要的是，必须明确该建筑一直被用作“居住用”。如果无许可建筑被用作商业用途，很可能被排除在入住权对象之外。

此外，对于屋顶相连但内部被分割成多个住户的无许可建筑，如果没有单独的确认书，很可能无法分别获得分销权。投资者不应混淆“权利认定基准日”与“组合设立许可日”。权利认定基准日是为了防止地块分割而设定的日期，而多权属者的问题则是以组合设立许可时点为准进行判断。

对于无许可建筑，买卖价格是由原价值与权利价值加上评估金额后，再加上溢价形成的。由于无许可建筑的评估金额有时仅为数百万元，虽然总买卖价可能较低，但因投资金额少而需求旺盛。不过，对于无许可建筑，通过缴纳财产税的记录来确认财产清单也是一种方法。

根据投资目的选择项目策略

Kim律师建议，合适的投资项目会根据投资者的年龄层和目的而有所不同。如果年龄层较低且纯粹以投资为目的，选择初期阶段的项目进行投资并不错；但如果是以实居为目的并希望定居，则至少应购买已获得管理处分计划许可的项目。不过，管理处分之后许多项目会被划入投机过热地区，交易可能会变得困难，需对此进行观察。

在再开发、重建与新建公寓之间的选择，取决于价格、地理位置以及投资者的倾向。如果当前生活环境很重要且想要新建公寓，即使支付高价购买新建公寓也是正确的；如果从投资角度出发，愿意投入时间并期待以较少资本获得高价值，那么再开发或重建可能更有利。

Kim律师建议，在考虑再开发投资时，与其盲目寻找物件，不如先通过充分比较项目的特性、周边新建公寓的市价以及居住满意度来培养眼光。特别是像无许可建筑这样人气极高、上午上市下午就能卖掉的物件，越要抛弃急躁心理，慎重审查分销资格要求。最后需要注意的是，虽然在管理处分阶段韩国房地产院会进行妥当性审查，但在该阶段之前，买家很难完美掌握所有资格信息。

来源：原视频（YouTube）