重建与再开发项目风险增加，组合员需警惕追加分担金

由于工程费飙升导致每坪单价超过1,000万韩元，重建与再开发项目面临追加分担金规模不确定的风险。Kim Ye-rim律师提醒，组合员若因忽视通知而错过分售申请，可能会面临被现金清算的风险。

随着近期新建公寓价格呈现上涨趋势，将目光转向重建、再开发等整备事业的需求正在增加。然而，如果仅凭对放宽监管的期待而盲目加入，事业过程中产生的法律及经济风险并不容小觑。这是因为整备事业在各个阶段都存在着难以预测的变量，如许可问题、组合员资格纠纷，以及因工程费上涨导致的追加分担金等。

根据KB Real Estate TV转述的Kim Ye-rim律师的分析，由于经济低迷，近期整备事业现场的诉讼并未激增，反而咨询请求在事业初期阶段呈现增加趋势。这是因为从推进委员会的构成到组合的设立，解决初期阶段发生的法律程序和监管问题是决定事业成败的第一步。Kim律师解释称：“对于整备事业地来说，（咨询）可以说是必不可少的”，并表示必须应对初期阶段可能发生的各种法律纠纷。

许可无效与商铺协商：拖慢事业速度的“决定性变量”

阻碍整备事业进展的最大“关键点”是许可及与利益相关者的协商。Kim律师警告称，如果许可被取消或判定无效，可能会发生事业阶段必须回退到最初阶段的致命情况。实际案例包括：在开工前夕因组合设立许可无效而不得不重新申请许可，以及在组合设立阶段因通过“拆分股份”获取同意书的问题导致组合设立被取消等。

此外，与商铺、教会等大众利用设施的协商问题也被认为是导致事业延迟的主要原因。特别是在重建事业中，与再开发不同，法律往往不会单独设定营业补偿费，因此与商铺租户的冲突有时会阻碍事业进展。Kim律师解释说：“通过早期谈判解决问题是组合的能力”，并提到在江南地区等利润较高的地区，有时会通过保障商铺组合员获得公寓预售购买权的方式来争取配合。相反，对于营业良好的商铺，可能会因权利金问题与不愿搬迁的租户发生冲突。

搬迁阶段的冲突也不容忽视。为了防止与在搬迁期限内不退出的占有者发生纠纷，组合通常会进行一揽子明渡诉讼。过去曾存在认为拒绝搬迁并坚持到底是有利的认知，但近期随着依据法律程序进行强制执行成为可能，且不当得利返还或刑事处罚的可能性增加，这种“钉子户”式的应对方式正变得愈发困难。Kim律师补充道：“想要成为最后一人并坚持到底实际上是很困难的”，因为一旦采取法律程序，就可以进行强制执行。

工程费飙升与追加分担金：“应从整备计划案开始查看”

组合员最敏感的问题无疑是“追加分担金”。近期由于工程费飙升，施工方与组合之间的矛盾日益激化。过去，施工方与组合能在适当水平上协商工程费，但近期在签订工程承包合同时，每坪工程费超过1,000万韩元的案例不断增加，导致未来需承担的分担金规模不确定性增大。Kim律师转述了现场情况：“近期工程合同的单价已超过1,000万韩元。”

Kim律师建议：“在制定整备计划阶段，已经包含了预期的追加分担金信息”，“必须通过将周边新建房市价与投入成本进行比较，仔细评估事业性。”她特别强调，当前的整备事业处于成本不断上升而分售价无法同步上涨的结构中，因此工程费上涨的部分只能转嫁给组合员承担。如果追加分担金达到难以承受的程度，组合员也可以在申请分售阶段选择不申请，从而成为现金清算对象。

此时需要注意的是追加分担金的决定方式。即使个别组合员不同意所有决定，只要在总会上达成决议，就会产生缴纳追加分担金的义务。Kim律师解释称：“只要有了总会决议，就可以视为追加分担金决议已通过，因此必须缴纳。”

“无视同意书请求会有现金清算风险”……组合员注意事项

由于整备事业是通过多数决策推进的结构，少数组合员的意见难以得到反映，且存在在决策过程中被边缘化的风险。Kim律师强调，组合员不应忽视事业进行过程中寄来的各种通知和简报。

随着事业周期延长，解任组合长或针对各种议案的同意书请求会频繁发生，如果仅因觉得麻烦而无视，可能会遭受意想不到的不利影响。特别需要注意的是“申请分售”。如果在规定期限内未进行分售申请，或者因未及时变更地址而未能收到通知，可能会在无意中被归类为现金清算对象。Kim律师建议：“由于往来着众多的议案和简报，有时会因忽视而错过分售申请”，并表示若要获得组合员分售，必须仔细查看传单。

最终，为了成功参与整备事业，需要仔细确认组合决定的总会决议事项，并具备不遗漏为保护自身权利而必须进行的行政程序的细致态度。

来源：原视频（YouTube）