Las cuotas adicionales frenan la renovación urbana pese a la flexibilización

La flexibilización de las normas y el nuevo criterio de préstamos para gastos de reubicación no logran reactivar los proyectos de reurbanización, ya que las contribuciones adicionales, que promedian los 150 millones de wones en complejos de Seúl, siguen bloqueando el avance de las obras.

Aunque el gobierno ha implementado medidas para flexibilizar las regulaciones de los proyectos de renovación con el fin de resolver la escasez de oferta de vivienda, el ambiente en los sitios de reconstrucción y reurbanización sigue siendo frío. El hecho de que se relajen las normas no significa que la velocidad de los proyectos aumente de inmediato; si no se resuelven los problemas de costes reales que deben asumir los miembros de las asociaciones, se pierde el impulso del proyecto.

Según el análisis de la abogada Kim Ye-rim presentado por KB Real Estate TV, el aspecto más destacado de la reciente flexibilización regulatoria del gobierno es el cambio en los criterios de los préstamos para gastos de reubicación. En los proyectos de reurbanización anteriores, los préstamos para reubicación se apoyaban en el valor de los activos previos. Sin embargo, dado que las zonas de reurbanización suelen tener ya una prima aplicada, el valor real de los activos previos es bajo, mientras que la carga de los costes adicionales, como los intereses de los préstamos para reubicación, es muy elevada para los miembros de las asociaciones. Con el cambio reciente en las medidas inmobiliarias, que permite considerar no solo los activos previos sino también el valor de los nuevos apartamentos que se construirán (activos posteriores) al calcular estos préstamos, se espera que la carga de los miembros se alivie parcialmente.

Incluso con menores tasas de consentimiento, los proyectos se detienen: el dinero es la clave

También se ha mejorado el requisito de la tasa de consentimiento, un problema crónico en los proyectos de reurbanización. Mientras que la tasa de consentimiento para la formación de asociaciones en la reconstrucción se ajustó a la baja al 70%, en la reurbanización era mucho más difícil obtener los consentimientos. En las zonas de reurbanización, donde coinciden propietarios con intereses complejos —como dueños de edificios sin licencia, propietarios de locales comerciales en funcionamiento o dueños de grandes edificios—, era frecuente que los proyectos se retrasaran años por la falta de unos pocos consentimientos. Con la reciente enmienda a la Ley de renovación urbana, se ha abierto la vía para que la tasa de consentimiento en la reurbanización también pueda reducirse al nivel del 70%.

No obstante, la abogada Kim señala que la flexibilización de las regulaciones es insuficiente para movilizar los proyectos en el terreno. El éxito o fracaso de un proyecto depende, en última instancia, de las "contribuciones adicionales". Mientras los costes de construcción y diversos gastos operativos siguen subiendo, la creciente incertidumbre en el mercado de ventas hace que los costes que deben soportar los miembros de las asociaciones aumenten de forma descontrolada. Especialmente, el Sistema de recuperación de beneficios excedentes de la reconstrucción genera una carga media de unos 150 millones de wones en los complejos de reconstrucción de Seúl, convirtiéndose en un gran obstáculo. De hecho, algunos complejos enfrentan dificultades para avanzar debido a estas contribuciones.

¿Modelo de fideicomiso o modelo de asociación? ¿Cuál es más ventajoso?

La elección del método de gestión también es motivo de debate. Recientemente, además del método gestionado directamente por las asociaciones, ha surgido como alternativa el "modelo de fideicomiso", donde una empresa de fideicomiso con experiencia lidera el proyecto. Teóricamente, el modelo de fideicomiso tiene mayores posibilidades de ser más rápido que el de asociación, ya que la gestión recae en expertos. Sin embargo, en la práctica, es difícil determinar cuál es superior, ya que existen casos como el de Mok-dong donde el modelo de asociación ha avanzado con mayor rapidez.

Una desventaja del modelo de fideicomiso es la falta de comunicación con los residentes. Pueden surgir conflictos si la empresa de fideicomiso no refleja suficientemente las opiniones de los residentes o si el apoyo para los gastos operativos iniciales no es fluido. Por el contrario, en el modelo de asociación, los residentes tienen el derecho de expresar sus opiniones a través de la oficina de la asociación o de solicitar la "exposición de información" sobre los documentos de permisos y los detalles de los gastos del proyecto. Dado que los directivos de la asociación pueden ser objeto de sanciones penales si no revelan la información, los miembros deben utilizar este derecho activamente para supervisar el proyecto.

Es esencial verificar la "calificación para la venta" al invertir en reconstrucción o reurbanización

Para los inversores que deseen adquirir propiedades en proyectos de renovación, existen advertencias sobre los riesgos. La abogada Kim enfatizó que, a diferencia de las transacciones inmobiliarias generales, en los productos de reurbanización y reconstrucción no siempre está garantizado al 100% que se otorgue el derecho de residencia.

Al invertir en proyectos en etapas iniciales, es necesario realizar primero un análisis de la viabilidad del negocio. Incluso si se ha establecido un plan de renovación, la diferencia en las contribuciones adicionales entre proyectos adyacentes puede llegar a duplicarse. Además, un punto a tener en cuenta es que los propietarios de casas unifamiliares o casas multifamiliares suelen oponerse a los proyectos, ya que en la reurbanización solo se otorga un derecho de residencia por unidad habitacional.

El aspecto más crítico es la "calificación para la venta". Las regulaciones son estrictas, como la restricción de la reventa de derechos de miembros en la reconstrucción dentro de zonas de sobrecalentamiento especulativo tras la formación de la asociación, o en la reurbanización tras la aprobación del plan de disposición de gestión. Si se adquiere una propiedad con una calificación de venta poco clara, se corre el riesgo de no recibir el derecho de residencia, lo que supondría años de imposibilidad para ejercer los derechos de propiedad. "Si la calificación para la venta es incierta aunque sea en un 1%, se debe abordar la transacción de forma conservadora antes de operar", aconsejó Kim. Actualmente, en los sitios de proyectos de renovación, se observa un fenómeno donde los precios suben y se alcanzan nuevos máximos debido a la escasez de volumen de transacciones; sin embargo, el análisis indica que esto no es por la estabilidad del mercado, sino el resultado de un "abismo de transacciones" donde la actividad es imposible debido a las regulaciones y los problemas de calificación.

Fuente: vídeo original (YouTube)