"아파트 한 채에 주인 5명?" 재개발 '물딱지' 피하려면 반드시 확인해야 할 것

새 아파트 입주권을 기대하며 재개발 구역 내 빌라를 매수하는 투자자들이 늘고 있다. 하지만 빌라를 소유했다고 해서 모두가 새 아파트를 받을 수 있는 것은 아니다. 자칫 잘못된 물건을 매수했다가는 아파트 대신 현금청산 대상이 되는 이른바 '물딱지'를 떠안을 위험이 있다.

KB부동산TV가 전한 김예림 변호사의 조언에 따르면, 재개발 투자 시 가장 경계해야 할 변수는 '분양 자격'이다. 특히 재건축과 달리 재개발은 토지와 건물을 분리해서 볼 수 있는 경우가 많아 주의가 필요하다. 토지만 소유하거나 건물만 소유했을 때 입주권이 나오는 케이스가 존재하기 때문이다.

서울의 경우 토지 면적이 90제곱미터를 넘어야 분양 자격이 인정되는 등 지역별 기준이 다르다. 부산은 60제곱미터가 기준이 될 수 있다. 만약 권리산정 기준일 이후에 필지가 분할된 토지를 매수하거나, 공유 지분으로 된 토지를 합산해 면적 요건을 채우려 할 경우 분양권이 나오지 않을 수 있다. 공유 토지는 이전부터 해당 면적을 유지해 왔어야 하므로 매수 전 면적 합산 가능 여부를 철저히 따져야 한다.

한 채에 주인 5명 묶이는 '공유 조합원' 리스크

재개발 현장에서는 한 세대에 하나의 분양 자격만 부여되는 원칙 때문에 발생하는 분쟁이 빈번하다. 김 변호사는 한 구역 내에 다섯 채의 물건을 가진 다물권자가 조합설립 인가 시점을 기준으로 자격이 제한될 때 발생하는 사례를 언급했다. 만약 이 다물권자가 다섯 채 중 하나를 일부 매도했다면, 매수자와 매도자는 하나의 분양권을 공유하는 '공유 조합원'이 될 수 있다.

이 경우 매수인은 각각 독립된 조합원이 되는 것이 아니라, 다른 공유자들과 묶여 하나의 아파트만 신청할 수 있는 상태가 된다. 김 변호사는 "분양 신청을 하려 보니 다른 사람과 내가 묶여 있어 소송을 통해 손해배상을 받고 계약을 해제한 사례가 있다"며, "이런 위험을 피하기 위해서는 매매계약 시 '단독 조합원 분양 자격이 인정되지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다'는 특약을 반드시 넣어야 한다"고 강조했다. 또한 금전적 책임에 대해서도 명확히 해두는 것이 좋다.

특약을 쓰더라도 관리처분계획 인가 단계에서 뒤늦게 분양 자격이 없음을 알게 되면 손해가 막심하다. 이미 프리미엄이 크게 오른 상태라면 매도인에게 시세만큼의 손해배상을 받아내는 것도 법적으로 쉽지 않기 때문이다. 법원에서는 손해액을 구체적으로 밝힐 수 있는 부분만 인정하기 때문이다. 따라서 계약 전 조합을 방문해 기존 소유자의 조합원 명부, 조합설립 동의 여부, 분양 신청 내역, 관리처분 통지 내역 등을 객관적으로 확인하는 과정이 필수적이다. 이때 개인정보 문제로 기존 소유자와 함께 방문하는 것이 권장된다.

무허가 건물과 다물권자 구분법

재개발 구역 내 무허가 건물 투자도 주의 대상이다. 특정 구역은 무허가 건물을 보유해도 대형 평형 아파트를 받을 수 있어 투자 수요가 높지만, 요건이 까다롭다. 1989년 이전부터 존재했다는 항공사진 증빙이 필요하며, 무허가 건물 확인원이 있어야 한다. 무엇보다 해당 건물이 '주거용'으로 사용되어 왔음이 명확해야 한다. 상업용으로 사용된 무허가 건물은 입주권 대상에서 제외될 가능성이 높다.

또한, 지붕은 하나로 연결되어 있지만 내부는 여러 가구로 쪼개진 무허가 건물의 경우, 별도의 확인원이 없다면 각각의 분양권이 나오지 않을 확률이 높다. 투자자들은 '권리산정 기준일'과 '조합설립 인가일'을 혼동해서는 안 된다. 권리산정 기준일은 필지 쪼개기를 막기 위한 날짜이며, 다물권자 문제는 조합설립 인가 시점을 기준으로 판단하기 때문이다.

무허가 건물의 경우 매매 가격은 종전 가액과 권리가액에 감정평가 금액을 더한 뒤 프리미엄이 붙어 형성된다. 무허가 건물은 감정 평가액이 수백만 원 수준으로 낮게 나오는 경우도 있어 전체 매매가는 적을 수 있지만, 투자금이 적게 들어 수요가 많다. 다만, 무허가 건물의 경우 재산세 납부 내역 등을 통해 재산 목록을 확인하는 것도 방법이다.

투자 목적에 따른 사업지 선택 전략

김 변호사는 투자자의 연령대와 목적에 따라 적합한 사업지가 달라질 수 있다고 조언했다. 연령대가 낮고 순수 투자 목적이라면 초기 단계의 사업지를 선별해 투자하는 것이 나쁘지 않지만, 실거주를 목적으로 정착을 원하는 경우라면 최소한 관리처분계획 인가가 난 사업지를 매수해야 한다고 말했다. 다만 관리처분 이후에는 많은 사업지가 투기과열지구로 묶여 거래가 어려울 수 있으므로 이를 잘 살펴야 한다.

재개발·재건축과 신축 아파트 사이에서의 선택은 가격과 입지, 그리고 투자자의 성향에 달려 있다. 당장 생활 환경이 중요해 신축을 원한다면 높은 가격을 지불하더라도 신축을 매수하는 것이 맞고, 투자 측면에서 시간은 걸리더라도 적은 자본으로 높은 가치를 기대한다면 재개발·재건축이 유리할 수 있다.

김 변호사는 재개발 투자를 고려한다면 무작정 물건을 찾기보다 사업지의 특성과 주변 신축 아파트의 시세, 주거 만족도 등을 충분히 비교하며 눈을 기르는 과정이 선행되어야 한다고 조언했다. 특히 무허가 건물처럼 인기가 높아 오전에 나오면 오후에 팔릴 정도로 빠르게 거래되는 물건일수록 조급함을 버리고 분양 자격 요건을 신중하게 검토해야 한다. 마지막으로 관리처분 단계에서 한국부동산원이 타당성 검토를 수행하지만, 그 전 단계에서 매수자가 자격을 완벽히 파악하기는 어렵다는 점을 유의해야 한다.

출처: KB부동산TV 유튜브 「새 아파트 1채에 주인이 5명? 재개발 빌라 잘못 사면 '물딱지' 됩니다 (김예림 변호사 3부)」