Riesgos de perder el derecho a vivienda en proyectos de reurbanización

La abogada Kim Ye-rim advierte que poseer una villa en zonas de reurbanización no garantiza la adjudicación de un apartamento, especialmente si se adquieren activos que solo otorgan compensación en efectivo. En Seúl, por ejemplo, se requiere una superficie de terreno superior a 90 metros cuadrados para asegurar dicha calificación.

Cada vez más inversores adquieren villas en zonas de reurbanización con la esperanza de obtener un derecho de adjudicación para un nuevo apartamento. Sin embargo, poseer una villa no garantiza que todos reciban una vivienda nueva. Si se adquiere un activo incorrecto, existe el riesgo de quedarse con lo que se conoce como "mul-ttak-ji", propiedades que, en lugar de un apartamento, solo dan derecho a una compensación en efectivo.

Según el consejo de la abogada Kim Ye-rim, presentado por KB Real Estate TV, la variable más crítica al invertir en reurbanización es la "calificación para la adjudicación". A diferencia de la reconstrucción, en la reurbanización es común que el terreno y el edificio se consideren de forma separada, lo que requiere precaución, ya que existen casos en los que solo por poseer el terreno o solo el edificio se puede obtener el derecho de adjudicación.

Los criterios varían según la región; por ejemplo, en Seúl se requiere que la superficie del terreno supere los 90 metros cuadrados para que se reconozca la calificación, mientras que en Busan el estándar puede ser de 60 metros cuadrados. Si se adquiere un terreno cuya parcela fue dividida después de la fecha de determinación de derechos, o si se intenta cumplir con el requisito de superficie sumando participaciones de terrenos en copropiedad, es posible que no se otorgue el derecho de adjudicación. Dado que los terrenos en copropiedad deben haber mantenido dicha superficie desde antes, es fundamental investigar si es posible sumar las áreas antes de la compra.

El riesgo de los "copropietarios" vinculados a una sola vivienda

En los proyectos de reurbanización son frecuentes los conflictos derivados del principio de que solo se otorga un derecho de adjudicación por unidad habitacional. La abogada Kim mencionó un caso donde un propietario con múltiples propiedades en una misma zona vio limitada su calificación en el momento de la autorización para la constitución de la asociación. Si este propietario vende una de sus cinco propiedades, el comprador y el vendedor pueden convertirse en "copropietarios" que comparten un único derecho de adjudicación.

En este escenario, el comprador no se convierte en un miembro independiente de la asociación, sino que queda vinculado a otros copropietarios, pudiendo solicitar únicamente un apartamento. "Hubo un caso en el que, al intentar solicitar la adjudicación, se descubrió que estaba vinculado a otra persona, lo que derivó en una demanda para obtener una indemnización por daños y rescindir el contrato", explicó Kim. La abogada enfatizó que "para evitar este riesgo, es imprescindible incluir una cláusula especial en el contrato de compraventa que estipule que el contrato podrá rescindirse si no se reconoce la calificación de miembro único de la asociación". También es recomendable dejar clara la responsabilidad financiera.

Incluso con una cláusula especial, si se descubre tardíamente que no se tiene derecho a la adjudicación durante la etapa de aprobación del plan de distribución, las pérdidas pueden ser masivas. Si el sobreprecio (premium) ya ha subido considerablemente, no es legalmente sencillo obtener una indemnización del vendedor que cubra el valor de mercado, ya que los tribunales solo reconocen la parte donde se pueda demostrar específicamente el monto del daño. Por tanto, es esencial visitar la asociación antes del contrato para verificar objetivamente el registro de miembros del propietario anterior, su consentimiento para la formación de la asociación, los detalles de la solicitud de adjudicación y las notificaciones de distribución.

Cómo distinguir entre edificios sin licencia y múltiples propietarios

La inversión en edificios sin licencia dentro de zonas de reurbanización también es un punto de atención. Aunque la demanda es alta porque ciertas zonas permiten recibir apartamentos de grandes dimensiones incluso poseyendo edificios sin licencia, los requisitos son estrictos. Se requiere evidencia fotográfica aérea que demuestre su existencia antes de 1989 y un certificado de confirmación de edificio sin licencia. Sobre todo, debe quedar claro que el edificio se ha utilizado como "vivienda". Es muy probable que los edificios sin licencia utilizados con fines comerciales sean excluidos de la adjudicación.

Además, en el caso de edificios sin licencia que tienen un solo tejado pero están divididos internamente en varias unidades, es probable que no se otorguen derechos de adjudicación individuales si no cuentan con un certificado de confirmación por separado. Los inversores no deben confundir la "fecha de determinación de derechos" con la "fecha de autorización para la constitución de la asociación". La primera es la fecha para evitar la división de parcelas, mientras que el problema de los múltiples propietarios se juzga según el momento de la autorización de la asociación.

En el caso de los edificios sin licencia, el precio de venta se forma sumando el valor anterior y el valor de los derechos al monto de la tasación, añadiendo el sobreprecio. Aunque el precio total de venta puede ser bajo debido a que la tasación de estos edificios puede ser de apenas unos pocos millones de wones, la demanda es alta porque requiere poca inversión. No obstante, verificar el registro de bienes mediante los comprobantes de pago del impuesto sobre bienes inmuebles es un método útil.

Estrategias de selección según el objetivo de inversión

La abogada Kim aconsejó que el sitio de inversión adecuado varía según la edad y el objetivo del inversor. Para personas jóvenes con fines puramente de inversión, no es mala idea seleccionar proyectos en etapas iniciales, pero para quienes buscan establecerse con el fin de residir, se debe adquirir al menos en proyectos que ya cuenten con la aprobación del plan de distribución. Sin embargo, debe vigilarse que, tras la distribución, muchos proyectos queden sujetos a zonas de sobrecalentamiento especulativo, lo que dificulta las transacciones.

La elección entre reurbanización/reconstrucción y un apartamento nuevo depende del precio, la ubicación y la tendencia del inversor. Si la prioridad es el entorno de vida inmediato y se desea algo nuevo, lo correcto es comprar un edificio nuevo aunque el precio sea alto; si se busca un alto valor con poco capital a pesar del tiempo de espera, la reurbanización o reconstrucción puede ser más ventajosa.

Kim aconsejó que, antes de buscar propiedades de forma indiscriminada, los inversores deben desarrollar su criterio comparando las características del proyecto con los precios de los apartamentos nuevos cercanos y el nivel de satisfacción residencial. Especialmente en propiedades muy demandadas, como los edificios sin licencia, que pueden venderse por la tarde tras aparecer por la mañana, se debe evitar la impaciencia y revisar cuidadosamente los requisitos de calificación. Finalmente, advirtió que, aunque la Korea Real Estate Board realiza una revisión de viabilidad en la etapa de distribución, es difícil para el comprador verificar perfectamente su calificación en las etapas previas.

Fuente: vídeo original (YouTube)