再開発投資で「分譲資格」を巡るトラブルを防ぐための注意点

再開発区域内のビル購入でマンションの入居権が得られない「水たまり」のリスクが浮上しており、キム・イェリム弁護士は、ソウルでは土地面積が90平方メートルを超えないと分譲資格が認められないなどの地域基準や、一世帯に一つの資格のみが付与される原則への注意を呼びかけています。

新築マンションの入居権を期待して、再開発区域内のビルを購入する投資家が増えている。しかし、ビルを所有しているからといって、全員が新築マンションを受け取れるわけではない。誤った物件を購入すると、マンションの代わりに現金清算の対象となる、いわゆる「水たまり（ムルッタッジ）」を掴んでしまうリスクがある。

KB Real Estate TVが伝えたキム・イェリム弁護士のアドバイスによると、再開発投資において最も警戒すべき変数は「分譲資格」である。特に再建築とは異なり、再開発は土地と建物を分離して考える場合が多いため注意が必要だ。土地のみを所有する場合や、建物のみを所有した場合に入居権が出るケースが存在するためである。

ソウルの場合、土地面積が90平方メートルを超えていなければ分譲資格が認められないなど、地域ごとに基準が異なる。釜山では60平方メートルが基準となる場合がある。もし権利算定基準日以降に筆地が分割された土地を購入したり、共有持分となっている土地を合算して面積要件を満たそうとしたりする場合、分譲権が得られない可能性がある。共有土地は以前からその面積を維持していなければならないため、購入前に面積の合算が可能かどうかを徹底的に調べる必要がある。

一戸に持ち主が5人束縛される「共有組合員」のリスク

再開発現場では、一世帯に一つの分譲資格のみが付与される原則によって発生する紛争が頻繁にある。キム弁護士は、ある区域内に5軒の物件を持つ多物権者が、組合設立認可の時点を基準として資格が制限される際に発生する事例に言及した。もしこの多物権者が5軒のうちの1軒を一部売却した場合、買主と売主は一つの分譲権を共有する「共有組合員」となる可能性がある。

この場合、買主はそれぞれ独立した組合員になれるのではなく、他の共有者たちとまとめられ、一つのマンションしか申請できない状態になる。キム弁護士は「分譲申請をしようとしたところ、他の人と自分がまとめられていたため、訴訟を通じて損害賠償を受け、契約を解除した事例がある」とし、「このようなリスクを避けるためには、売買契約時に『単独組合員としての分譲資格が認められない場合は契約を解除できる』という特約を必ず入れるべきだ」と強調した。また、金銭的な責任についても明確にしておくのが望ましい。

特約を書いたとしても、管理処分計画認可の段階で遅ればせながら分譲資格がないことを知れば、損害は甚大だ。すでにプレミアムが大きく上がっている状態であれば、売主から時価相当の損害賠償を受け取ることも法的に容易ではない。裁判所では、損害額を具体的に明らかにできる部分のみが認められるためである。したがって、契約前に組合を訪問し、既存所有者の組合員名簿、組合設立への同意の有無、分譲申請の内訳、管理処分通知の内訳などを客観的に確認する過程が不可欠だ。この際、個人情報の問題から、既存所有者と一緒に訪問することが推奨される。

無許可建物と多物権者の区別法

再開発区域内の無許可建物への投資も注意が必要だ。特定の区域では、無許可建物を保有していても大型の平米数のマンションを受け取れるため投資需要が高いが、要件は厳しい。1989年以前から存在していたことを示す航空写真の証拠が必要であり、無許可建物確認書がなければならない。何より、当該建物が「居住用」として使用されてきたことが明確でなければならない。商業用として使用された無許可建物は、入居権の対象から除外される可能性が高い。

また、屋根は一つにつながっているが内部は複数の世帯に分かれている無許可建物の場合は、別途の確認書がなければ、それぞれの分譲権は出ない確率が高い。投資家は「権利算定基準日」と「組合設立認可日」を混同してはならない。権利算定基準日は筆地の分割を防ぐための日付であり、多物権者の問題は組合設立認可の時点を基準に判断されるためである。

無許可建物の売買価格は、従前価格と権利価格に鑑定評価額を加えたものにプレミアムが乗って形成される。無許可建物は鑑定評価額が数百万ウォンレベルと低く出る場合もあり、全体の売買価格は低くなることもあるが、投資資金が少なくて済むため需要が多い。ただし、無許可建物の場合は、財産税の納付内訳などを通じて財産目録を確認するのも一つの方法だ。

投資目的に応じた事業地選択戦略

キム弁護士は、投資家の年齢層や目的に応じて適した事業地が異なる可能性があると助言した。年齢層が低く純粋な投資目的であれば、初期段階の事業地を選別して投資するのは悪くないが、実居住を目的として定住を望む場合は、少なくとも管理処分計画認可が出た事業地を購入すべきだと述べた。ただし、管理処分の後は多くの事業地が投機過熱地区に指定され、取引が困難になる可能性があるため、これをよく見極める必要がある。

再開発・再建築と新築マンションの間の選択は、価格と立地、そして投資家の傾向に依存する。すぐに生活環境が重要で新築を望むなら、高い価格を支払ってでも新築を買うのが正解であり、投資の側面で時間はかかっても少ない資本で高い価値を期待するなら、再開発・再建築が有利になり得る。

キム弁護士は、再開発投資を検討するなら、むやみに物件を探すよりも、事業地の特性や周辺の新築マンションの時価、居住満足度などを十分に比較し、目利きを養う過程を先行させるべきだと助言した。特に無許可建物のようの人気が高く、午前中に物件が出ると午後に売れてしまうほど取引が早い物件ほど、焦りを捨てて分譲資格の要件を慎重に検討しなければならない。最後に、管理処分段階で韓国不動産院が妥当性検討を行うが、その前段階で買主が資格を完璧に把握することは難しいという点に留意すべきである。

出典：元の動画（YouTube）