Impuestos sobre derechos de adjudicación y derechos de entrada: la exención depende del 'orden de adquisición'

Los derechos de adjudicación (bunyang-gwon), que son el derecho a recibir un nuevo apartamento, y los derechos de entrada (ipju-gwon) de los miembros de una cooperativa, parecen similares a simple vista, pero presentan grandes diferencias en las tasas impositivas aplicables, el método de cálculo del número de viviendas y los requisitos de exención según la ley tributaria. Especialmente, cuando se adquieren estos derechos estando ya en posesión de una vivienda existente, es necesario tener precaución, ya que el beneficio de la exención puede decidirse según el "orden de qué se adquirió primero".

Los derechos de adjudicación y de entrada tienen diferentes tasas impositivas y criterios para determinar el número de viviendas

Según el vídeo de Jeolsemi-nam_SemusaTVISeongho, el derecho de adjudicación es el derecho a recibir una vivienda mediante el éxito en una suscripción o un contrato de venta general, mientras que el derecho de entrada de un miembro de la cooperativa significa que el derecho de un propietario de un inmueble existente ha cambiado a un derecho para recibir un nuevo apartamento a través de proyectos de renovación como la reurbanización o reconstrucción. Ambos muestran una diferencia clara en la tasa del impuesto sobre la renta por transferencia. Para los derechos de adjudicación, se aplica una tasa fija del 70% si se posee por menos de un año y del 60% si es por un año o más, independientemente del periodo de posesión. Por ejemplo, si se genera una ganancia por la transferencia de un derecho de adjudicación de 100 millones de wones, sobre la base imponible de aproximadamente 97 millones de wones (excluyendo los gastos necesarios), al incluir el impuesto sobre el consumo local, el impuesto podría alcanzar los 64 millones de wones, lo que significa que se podría pagar cerca del 65% de la ganancia en impuestos. Por el contrario, en el caso de los derechos de entrada, si se poseen durante más de 2 años, se puede aplicar la tasa básica general (6-45%) igual que con una vivienda ordinaria.

El método de cálculo del número de viviendas también es distinto. Incluso en casos donde el edificio ha sido demolido por una reconstrucción y solo queda el terreno, poseer un derecho de entrada puede influir en el número de viviendas al determinar el impuesto de adquisición o el impuesto sobre la renta por transferencia. En el caso de los derechos de adjudicación, se determina basándose en el número de viviendas por hogar al momento de la adquisición. Por ejemplo, si se adquiere un derecho de adjudicación en 2026 estando sin vivienda, aunque se compre otro apartamento en 2027, al determinar el número de viviendas para el impuesto de adquisición, en principio se verifica el número de viviendas por hogar en la fecha de adquisición del derecho de adjudicación.

Exenciones especiales: la clave es la 'transferencia en un plazo de 3 años' y el 'orden de adquisición'

Las exenciones especiales aplicables cuando se adquieren derechos de adjudicación o de entrada estando ya en posesión de una vivienda existente varían completamente según el "orden de adquisición". El vídeo explica basándose en el caso de adquisición en el orden de 'vivienda → derecho de adjudicación'. Si se compró el derecho de adjudicación (o de entrada) un año después de haber adquirido la vivienda existente, es posible obtener la exención si se vende la vivienda existente dentro de los 3 años posteriores a la fecha de adquisición del derecho. No obstante, la vivienda existente misma debe cumplir con los requisitos de exención para una sola vivienda por hogar, como el periodo de posesión o, si es necesario, un periodo de residencia de 2 años o más.

Incluso si han pasado 3 años, existe un método de rescate. Dentro de los 3 años posteriores a la finalización de la nueva vivienda, toda la familia debe mudarse a esta vivienda y residir en ella durante al menos 1 año. Sin embargo, si existen razones inevitables establecidas por la ley tributaria, como problemas escolares de los hijos, trabajo o enfermedad, es posible obtener la exención de la vivienda existente incluso si solo el resto de la familia cumple con el requisito de residencia real, excluyendo a dicha familia. Además, es posible obtener la exención si se vende la vivienda existente antes de la finalización de la nueva vivienda o hasta un máximo de 3 años después de su finalización.

Por otro lado, en el caso de adquisición en el orden de 'derecho de adjudicación → vivienda', la situación es diferente. El vídeo menciona un caso de interpretación de la National Tax Service que especifica que, si primero se posee un derecho de adjudicación, luego se compra una vivienda y posteriormente se vende dicha vivienda, no se puede aplicar la exención especial mencionada anteriormente. Es decir, la posibilidad de exención puede cambiar 180 grados según el "punto de partida" de qué derecho se poseía primero.

Momento de adquisición de la nueva vivienda y exención especial por herencia

El "momento de adquisición", que es el cálculo del periodo de posesión después de que el nuevo apartamento se haya completado, también es importante. En el caso de apartamentos de venta general, en principio, la fecha de adquisición es el "día de liquidación del saldo" cuando se han pagado todos los fondos de la adjudicación. Por ejemplo, si se pagó todo el saldo el 10 de febrero de 2029, el periodo de posesión y residencia se calcula desde esa fecha. Sin embargo, si en el momento de pagar el saldo el edificio no estaba terminado, debe determinarse basándose en uno de los siguientes: la fecha de aprobación de uso de la construcción, la fecha de uso efectivo o la fecha de aprobación de uso temporal. Puede ser peligroso calcular el periodo de posesión basándose simplemente en el día en que se mudaron las pertenencias.

Especialmente, los "miembros sucesores de la cooperativa" que adquirieron un derecho de entrada después de la aprobación del plan de gestión de la administración deben tener precaución. Aunque el dueño anterior haya poseído el apartamento durante 20 años antes de la reconstrucción, el miembro sucesor de la cooperativa no puede heredar ese periodo. Esto se debe a que, cuando un miembro sucesor de la cooperativa adquiere una nueva vivienda, legalmente se considera una nueva adquisición basándose en la fecha de emisión del certificado de aprobación de uso (fecha de finalización) de la nueva vivienda.

También existen regulaciones excepcionales por herencia. En casos donde se hereda un derecho de adjudicación o de entrada de padres que pertenecen a un hogar separado, existen casos en los que se puede reconocer la exención especial sin considerar el aumento del número de viviendas debido al derecho heredado al vender la vivienda que ya se poseía. Además, en el caso de viviendas, derechos de entrada o de adjudicación heredados, si no han pasado 5 años desde la fecha de la herencia, se excluyen del cálculo del número de viviendas para la sobretasa del impuesto de adquisición.

En conclusión, al planificar la estrategia fiscal relacionada con los derechos de adjudicación y de entrada, se deben revisar de manera integral: ▲fecha de adquisición de la vivienda existente ▲fecha de adquisición del derecho ▲fecha de aprobación del plan de gestión de la administración ▲fecha de liquidación del saldo y finalización de la nueva vivienda ▲el plazo de 3 años para la aplicación de la exención.