分譲権・入居権の税金、「取得順序」によって非課税の成否が分かれる

新しいアパートを受け取る権利である分譲権と組合員入居権は、見た目は似ているように見えるが、税法上で適用される税率や住宅数の算定方式、非課税要件などで大きな違いがある。特に既存の住宅を保有している状態で権利を取得する場合、「何に先に取得したか」という順序によって非課税特典の有無が決定される可能性があるため、注意が必要だ。

分譲権と入居権、税率と住宅数の判断基準が異なる

チョルセミナム_セムサTVイソンホの動画によると、分譲権は清約（抽選）当選や一般分譲契約を通じて住宅を供給される権利であり、組合員入居権は再開発・再構築などの整備事業を通じて既存の不動産所有者が新しいアパートを受け取る権利に変わったことを意味する。この二つは譲渡所得税率において明確な差がある。分譲権は保有期間に関わらず、1年未満は70%、1年以上は60%の固定税率が適用される。例えば、分譲権の譲渡益が1億ウォン発生した場合、必要経費を除いた課税標準約9,700万ウォンに対して地方所得税を含めると、税金は約6,400万ウォンに達し、譲渡益の約65%を税金として支払うことになる可能性がある。一方、入居権は2年以上保有する場合、一般の住宅と同様の基本税率（6〜45%）を適用を受けることができる。

住宅数の算定方式も異なる。再構築などで建物が滅失して土地のみが残った場合でも、入居権を保有していれば取得税や譲渡税の判断時に住宅数に影響を与える可能性がある。分譲権の場合、取得当時の世帯別の住宅数を基準に判断する。例えば、2026年に無住宅の状態で分譲権を取得した場合、その後2027年に他のアパートを追加で購入したとしても、取得税の住宅数を判断する際は、原則として分譲権を取得した日の当時の世帯別住宅数を確認する。

非課税特例、「3年以内の譲渡」と「取得順序」が核心

既存の住宅を保有している状態で分譲権や入居権を取得した際に適用される非課税特例は、「取得順序」によって結果が完全に異なる。動画では「住宅 → 分譲権」の順序で取得した場合を基準に説明している。既存の住宅を取得して1年が経過した後に分譲権（または入居権）を買った場合、分譲権の取得日から3年以内に既存の住宅を売却しなければ非課税が可能となる。ただし、既存の住宅自体も1世帯1住宅の非課税要件である保有期間、または必要に応じて2年以上の居住期間を満たさなければならない。

もし3年が経過したとしても救済方法はある。新築住宅の完成後3年以内に全家族がこの住宅に転居し、1年以上居住しなければならない。ただし、子供の学校の問題、勤務、疾病など、税法で定められたやむを得ない理由がある場合は、該当する家族を除いた残りの家族が実居住要件を満たせば、既存の住宅の非課税が可能となる。また、既存の住宅を新築住宅の完成前、または完成後最大3年以内に売却しても非課税が可能である。

一方、「分譲権 → 住宅」の順序で取得した場合には状況が異なる。動画では、分譲権を先に保有している状態で後に住宅を購入し、再びその住宅を売却する際、前述した非課税特例を適用することができないと明示した韓国国税庁の解釈事例に言及した。つまり、どのような権利を先に持ったかという「図の出発点」によって、非課税の成否が180度変わり得るのである。

新築住宅の取得時期と相続時の非課税特例

新しいアパートが完成した後に保有期間を計算する「取得時期」も重要である。一般分譲アパートの場合、原則として分譲代金をすべて支払った「残金清算日」が取得日となる。例えば、2029年2月10日に残金をすべて納付したならば、該当する日付から保有および居住期間を算定する。ただし、残金を支払った当時、建物が未完成の状態であった場合は、工事使用承認日、事実上の使用日、または臨時使用承認日のいずれかを基準に判断しなければならない。単に引越し荷物を入れた日を基準に保有期間を計算すると危険な場合がある。

特に、管理処分計画認可後に入居権を購入した「承継組合員」は注意が必要である。前の持ち主が再構築前のアパートを20年間保有していたとしても、承継組合員はその期間を引き継ぐことはできない。承継組合員が新築住宅を取得した場合、法律上は新築住宅の使用承認書交付日（完成日）を基準として新たに取得したものとみなされるためである。

相続による例外規定も存在する。別世帯である両親から分譲権や入居権を相続した場合、既存に保有していた住宅を売却する際、相続した権利による住宅数の増加を考慮せず、非課税特例を認められる事例がある。また、相続した住宅や入居権・分譲権の場合、相続日から5年が経過していなければ、取得税の重課のための住宅数算定から除外される。

結論として、分譲権および入居権に関する税務計画を立てる際は、▲既存住宅の取得日 ▲権利の取得日 ▲管理処分計画認可日 ▲新築住宅の残金日および完成日 ▲非課税適用のための3年の期限などを総合的に検討しなければならない。